حوكمة العقارات وتوثيقها... بين الشهر العقاري والسجل العيني (2 من 3)
دراسة تحليلية للقانون رقم 21/ 2019 بشأن التسجيل العيني (2 - 3)
نشر في 08-11-2022
آخر تحديث 07-11-2022 | 22:12
تنشر «الجريدة» قراءة تحليلية للدكتور بدر العتيبي في قانون رقم 21/ 2019 بشأن التسجيل العيني، عبر 3 حلقات، وفيما يلي الحلقة الثانية:
ثالثاً: قيد الدعاوى التي محلها حق عقاري
بالنسبة للحقوق المنظورة أمام القضاء، فقد أوجب المشرّع الكويتي تسجيل دعاوى الاستحقاق والحقوق العقارية على هامش سجل المحررات واجبة التسجيل (م/11 مكرر 1 مرسوم بقانون 5/ 1959)، فاذا كان المحرر الأصلي لم يسجل، ففي هذه الحالة تسجل صحف تلك الدعاوى ابتداء (راجع المذكرة الإيضاحية للمرسوم 73/ 1979 المعدل للمرسوم بقانون 5/ 1959).
مما يعني أن الحجة التي يحصل عليها المدعي تنحصر في إطار المحرر الذي تم تسجيل الدعوى على هامشه، وتجاه أطراف هذا المحرر والمشترين التاليين استناداً إلى ذات المحرر، أو في إطار التسجيل الجديد للدعوى ابتداء إذا لم يكن محرر البيع مسجلاً.
ففي هذه الوضعية، لا يضمن المدعي أي حجة تجاه أي شخص آخر لديه محرر آخر على ذات العقار لم تسجل الدعوى على هامشه، والسبب عدم وجود صحيفة عقارية واحدة، حتى يتم تسجيل إشارة الدعوى عليها.
أما وفق السجل العيني، فلا توجد محررات متعددة، بل توجد صحيفة عقارية وحيدة لكل عقار، يتم قيد إشارة الدعوى على هذه الصحيفة، ما يمنح صاحب الإشارة حجة تجاه المالكين، وأي مشترين تاليين لتاريخ قيد الإشارة، مهما تنوعت التصرفات والمحررات التالية لهذا التاريخ على ذات العقار، طالما كان صاحب إشارة الدعوى حسن النية.
وهكذا، يضمن السجل العيني القيام بدراسة قانونية دقيقة على العقار من حيث طبيعته ومواصفاته وحدوده، ومن حيث الحقوق القائمة عليه، أو حتى المحتملة التي مازالت منظورة أمام القضاء.
وفي الواقع الكويتي، فإن قانون السجل العيني رقم 21/ 2019 يتضمن العديد من القواعد القانونية التي تكفل الانتقال الواضح والدقيق من آلية الشهر العقاري إلى السجل العيني، ابتداء بإعداد خرائط المساحة، وانتهاء بإصدار الصحيفة العقارية.
- حوكمة المرحلة العقارية الانتقالية... من اختيار الأقسام المساحية إلى الإعلان النهائي عن الصحيفة العقارية
- منهجية المسح العقاري بين المخططات العامة والصحيفة التفصيلية
يعتبر المسح العقاري ورسم المخططات والمسطحات الرسمية من المهام الجوهرية على الدولة، وهي تنقسم إلى المراحل التالية:
- مرحلة المسح العقاري العام: وهي المهمة الأساسية التي يقوم بها خبراء لتحديد أبعاد ومواصفات العقارات على الإقليم السيادي للدولة بشكل عام، وبناءً عليه يتم إصدار سجل عقاري عام فيه خرائط تحدد أبعاد العقارات، كالأراضي الزراعية، والصناعية، والسكنية، وغيرها.
لكن هذه الخرائط قد لا تتضمن تفاصيل للعقارات المرسومة عليها، فنجد العقارات التي لم تدخل مرحلة التحديد والتحرير التفصيلي بأبعاد عامة من دون الشقق التي تحتويها مثلاً، أو من دون أقسام الأراضي الجزئية التي تفصل حقوق مالكيها على سبيل المثال.
- مرحلة تحديد وتحرير المخططات العقارية التفصيلية: وهي المرحلة التي ينتقل فيها عمل التوثيق العقاري من عملية المسح ورسم الخرائط العامة إلى مرحلة التحديد والتحرير الدقيق لكل عقار بحد ذاته مهما كان صغيراً.
وفي نهاية هذه المرحلة تكون العقارات التي وصلت إلى مرحلة التحديد والتحرير ذات أبعاد وأوصاف واضحة ودقيقة ضمن ما يسمى الصحيفة العقارية الخاصة بكل عقار لوحده، كما يكون مقيداً على كل صحيفة، حقوق الملكية، وجميع التصرفات التي جرت عليه، وحتى الحقوق المحتملة، كالدعاوى العقارية.
وقد اعتمد المشرّع على منهجية الصحيفة الموحدة لكل عقار بشكل عيني وفق قانون السجل العقاري العيني رقم 21/ 2019 (م/1)، وليس لكل محرر شخصي كما في مرسوم 5/ 1959، حيث نص المشرّع في قانون 2019 على أن يكون لكل عقار صحيفة عقارية توضح مواصفاته ومالكيه، وجميع الحقوق العينية، وإشارات الدعاوى التي عليه (م/2).
لكن الانتقال إلى هذه المنهجية كان يتطلب تحضيراً فنياً لخرائط العقارات التفصيلية، وفق مراحل انتقالية متسلسلة كما سنرى.
المرحلة الانتقالية الأولى: اختيار الأقسام المساحية القابلة لتطبيق آلية السجل العيني
لم يوضح قانون السجل العيني كيفية البدء بتحضير الأقسام المساحية واختيارها، لذا فقد نصَّت اللائحة التنفيذية لهذا القانون على أن وزير العدل هو مَنْ يمتلك صلاحية تحديد الأقسام المساحية التي يسري عليها السجل العيني (م/7 لائحة).
وهذا يعني أنه لا يمكن تطبيق قواعد السجل العيني على جميع عقارات الكويت فوراً، والسبب أن هذا السجل يتطلب خرائط وكشوفاً تفصيلية تتضمَّن صحيفة عقارية لكل عقار.
وبخصوص الأقسام المساحية التي يختارها الوزير لتطبيق السجل العيني، يكون على بلدية الكويت إعداد الخرائط التفصيلية لمساحات الملكية وفق رسوماتها، ومواقعها، وأرقامها (م/9 لائحة)، وهذا يعني أنه بإمكان الوزير اختيار مناطق مساحية غير محددة ومحررة بشكل تفصيلي، حيث يتم تحديدها من البلدية وفق إجراءات التحول نحو السجل العيني.
ومن ثم يصبح بإمكان إدارة السجل العيني إعداد سجلات تفصيلية للعقارات يمكن العمل عليها لقيد بيانات الملكية والحقوق العينية عليها.
المرحلة الانتقالية الثانية: الإعلان والإخطار الرسمي
على اعتبار أن إدارة التسجيل العقاري في الكويت كانت تعمل بآلية الشهر العقاري الشخصي، فلم تكن الخرائط هي أساس العمل الإداري لديها، بل المحررات التي تمثل التصرفات الشخصية.
وحيث إن آلية العمل ستنتقل إلى الآلية العينية بالتركيز على العقارات ذاتها، فإنه يجب أن يكون لدى السجل العيني أقسام مساحية تتضمن بيانات الملكية.
بناءً عليه، يجب أن يتم نقل المحررات الشخصية على العقارات من السجل الشخصي إلى السجل العيني، أي تحول العقود الموثقة سابقاً في الشهر العقاري إلى بيانات ملكية مقيدة على الصحيفة العقارية الخاصة بكل عقار.
لهذا، فقد أوجبت اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني إرسال الإعلانات التالية لأصحاب الحقوق كما يلي:
الإعلان باختيار وزير العدل للقسم المساحي، حتى يتم تطبيق السجل العيني عليه (م/7 لائحة)، وهو إعلان تقوم به إدارة التسجيل العقاري في صحيفة أو أكثر من الصحف اليومية واسعة الانتشار مرة كل أسبوعين ولمدة شهرين متتاليين، على أن يتضمن الإعلان رقم القرار الوزاري، والأقسام المساحية محل القرار، والمحررات التي تصلح للقيد في السجل العيني.
الإعلان لطلب مستندات الملكية وسائر الحقوق العينية (م/8)، وهو إعلان يتم بنفس طريقة الإعلان السابق قبل شهر من بدء العمل على الأقسام المساحية في بلدية الكويت، وحتى انتهاء العمل، بقصد تنبيه المُلاك وأصحاب الحقوق، ودعوتهم للإرشاد عن أملاكهم وتقديم مستنداتهم، ووضع جدول زمني لفحص مستندات الملكية.
المرحلة الانتقالية الثالثة: تلقي طلبات القيد الأول على السجل العيني
يتم تلقي مكتب السجل العيني لطلبات القيد الأول على السجل العيني وفقاً لتاريخ يحدده وزير العدل (م/4 قانون، م/11 لائحة)، بخصوص العقارات الداخلة ضمن الأقسام المساحية التي حددها الوزير في قراره لتطبيق آلية السجل العيني (م/5 لائحة).
بعدها يقوم مكتب السجل العيني بمراجعة طلبات القيد، وإجراء القيد بالسجل العيني، وتحصيل الرسوم، وحفظ صور الصحائف العقارية، إضافة إلى إعداد فهارس شخصية يمكن الرجوع إليها لمعرفة الأملاك الواقعة في ذمة أشخاص محددين (م/6-5 لائحة).
ويجب أن يشتمل طلب قيد العقار على جميع البيانات الخاصة بصاحب الحق، وتفاصيل العقار، ورقمه الدقيق على الخريطة التفصيلية المتاحة، وموضوع المحرر المراد قيده (م/12 لائحة).
وخشية تعارض طلبات القيد وتنازع أصحابها، يتم قيد الطلبات بالساعة والتاريخ (م/16 لائحة)، حيث إن الأفضلية للأسبق في تسجيل الطلب (م/27، م/28 قانون)، فيما تحسم لجنة التظلمات التي يشكِّلها وزير العدل أي تظلمات من أصحاب الشأن (م/8 قانون، م/49، م/50 لائحة).
فإذا كان طلب قيد المحرر بالسجل العيني مطابقاً في أوصاف العقار وحدوده للبيانات المساحية التي أعدَّتها بلدية الكويت والجهات الحكومية، فيتم قيد الطلب في السجل (م/17 لائحة).
أما إذا كان من شأن الطلب تعديل البيانات المساحية للعقار، فتقوم بلدية الكويت بالمراجعة والمعاينة للعقار على الطبيعة، وإثبات حالته، ثم يتم قيد العقار في السجل العيني (م/18 لائحة).
بالنسبة للحقوق المنظورة أمام القضاء، فقد أوجب المشرّع الكويتي تسجيل دعاوى الاستحقاق والحقوق العقارية على هامش سجل المحررات واجبة التسجيل (م/11 مكرر 1 مرسوم بقانون 5/ 1959)، فاذا كان المحرر الأصلي لم يسجل، ففي هذه الحالة تسجل صحف تلك الدعاوى ابتداء (راجع المذكرة الإيضاحية للمرسوم 73/ 1979 المعدل للمرسوم بقانون 5/ 1959).
مما يعني أن الحجة التي يحصل عليها المدعي تنحصر في إطار المحرر الذي تم تسجيل الدعوى على هامشه، وتجاه أطراف هذا المحرر والمشترين التاليين استناداً إلى ذات المحرر، أو في إطار التسجيل الجديد للدعوى ابتداء إذا لم يكن محرر البيع مسجلاً.
ففي هذه الوضعية، لا يضمن المدعي أي حجة تجاه أي شخص آخر لديه محرر آخر على ذات العقار لم تسجل الدعوى على هامشه، والسبب عدم وجود صحيفة عقارية واحدة، حتى يتم تسجيل إشارة الدعوى عليها.
أما وفق السجل العيني، فلا توجد محررات متعددة، بل توجد صحيفة عقارية وحيدة لكل عقار، يتم قيد إشارة الدعوى على هذه الصحيفة، ما يمنح صاحب الإشارة حجة تجاه المالكين، وأي مشترين تاليين لتاريخ قيد الإشارة، مهما تنوعت التصرفات والمحررات التالية لهذا التاريخ على ذات العقار، طالما كان صاحب إشارة الدعوى حسن النية.
وهكذا، يضمن السجل العيني القيام بدراسة قانونية دقيقة على العقار من حيث طبيعته ومواصفاته وحدوده، ومن حيث الحقوق القائمة عليه، أو حتى المحتملة التي مازالت منظورة أمام القضاء.
وفي الواقع الكويتي، فإن قانون السجل العيني رقم 21/ 2019 يتضمن العديد من القواعد القانونية التي تكفل الانتقال الواضح والدقيق من آلية الشهر العقاري إلى السجل العيني، ابتداء بإعداد خرائط المساحة، وانتهاء بإصدار الصحيفة العقارية.
- حوكمة المرحلة العقارية الانتقالية... من اختيار الأقسام المساحية إلى الإعلان النهائي عن الصحيفة العقارية
- منهجية المسح العقاري بين المخططات العامة والصحيفة التفصيلية
يعتبر المسح العقاري ورسم المخططات والمسطحات الرسمية من المهام الجوهرية على الدولة، وهي تنقسم إلى المراحل التالية:
- مرحلة المسح العقاري العام: وهي المهمة الأساسية التي يقوم بها خبراء لتحديد أبعاد ومواصفات العقارات على الإقليم السيادي للدولة بشكل عام، وبناءً عليه يتم إصدار سجل عقاري عام فيه خرائط تحدد أبعاد العقارات، كالأراضي الزراعية، والصناعية، والسكنية، وغيرها.
لكن هذه الخرائط قد لا تتضمن تفاصيل للعقارات المرسومة عليها، فنجد العقارات التي لم تدخل مرحلة التحديد والتحرير التفصيلي بأبعاد عامة من دون الشقق التي تحتويها مثلاً، أو من دون أقسام الأراضي الجزئية التي تفصل حقوق مالكيها على سبيل المثال.
- مرحلة تحديد وتحرير المخططات العقارية التفصيلية: وهي المرحلة التي ينتقل فيها عمل التوثيق العقاري من عملية المسح ورسم الخرائط العامة إلى مرحلة التحديد والتحرير الدقيق لكل عقار بحد ذاته مهما كان صغيراً.
وفي نهاية هذه المرحلة تكون العقارات التي وصلت إلى مرحلة التحديد والتحرير ذات أبعاد وأوصاف واضحة ودقيقة ضمن ما يسمى الصحيفة العقارية الخاصة بكل عقار لوحده، كما يكون مقيداً على كل صحيفة، حقوق الملكية، وجميع التصرفات التي جرت عليه، وحتى الحقوق المحتملة، كالدعاوى العقارية.
وقد اعتمد المشرّع على منهجية الصحيفة الموحدة لكل عقار بشكل عيني وفق قانون السجل العقاري العيني رقم 21/ 2019 (م/1)، وليس لكل محرر شخصي كما في مرسوم 5/ 1959، حيث نص المشرّع في قانون 2019 على أن يكون لكل عقار صحيفة عقارية توضح مواصفاته ومالكيه، وجميع الحقوق العينية، وإشارات الدعاوى التي عليه (م/2).
لكن الانتقال إلى هذه المنهجية كان يتطلب تحضيراً فنياً لخرائط العقارات التفصيلية، وفق مراحل انتقالية متسلسلة كما سنرى.
المرحلة الانتقالية الأولى: اختيار الأقسام المساحية القابلة لتطبيق آلية السجل العيني
لم يوضح قانون السجل العيني كيفية البدء بتحضير الأقسام المساحية واختيارها، لذا فقد نصَّت اللائحة التنفيذية لهذا القانون على أن وزير العدل هو مَنْ يمتلك صلاحية تحديد الأقسام المساحية التي يسري عليها السجل العيني (م/7 لائحة).
وهذا يعني أنه لا يمكن تطبيق قواعد السجل العيني على جميع عقارات الكويت فوراً، والسبب أن هذا السجل يتطلب خرائط وكشوفاً تفصيلية تتضمَّن صحيفة عقارية لكل عقار.
وبخصوص الأقسام المساحية التي يختارها الوزير لتطبيق السجل العيني، يكون على بلدية الكويت إعداد الخرائط التفصيلية لمساحات الملكية وفق رسوماتها، ومواقعها، وأرقامها (م/9 لائحة)، وهذا يعني أنه بإمكان الوزير اختيار مناطق مساحية غير محددة ومحررة بشكل تفصيلي، حيث يتم تحديدها من البلدية وفق إجراءات التحول نحو السجل العيني.
ومن ثم يصبح بإمكان إدارة السجل العيني إعداد سجلات تفصيلية للعقارات يمكن العمل عليها لقيد بيانات الملكية والحقوق العينية عليها.
المرحلة الانتقالية الثانية: الإعلان والإخطار الرسمي
على اعتبار أن إدارة التسجيل العقاري في الكويت كانت تعمل بآلية الشهر العقاري الشخصي، فلم تكن الخرائط هي أساس العمل الإداري لديها، بل المحررات التي تمثل التصرفات الشخصية.
وحيث إن آلية العمل ستنتقل إلى الآلية العينية بالتركيز على العقارات ذاتها، فإنه يجب أن يكون لدى السجل العيني أقسام مساحية تتضمن بيانات الملكية.
بناءً عليه، يجب أن يتم نقل المحررات الشخصية على العقارات من السجل الشخصي إلى السجل العيني، أي تحول العقود الموثقة سابقاً في الشهر العقاري إلى بيانات ملكية مقيدة على الصحيفة العقارية الخاصة بكل عقار.
لهذا، فقد أوجبت اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني إرسال الإعلانات التالية لأصحاب الحقوق كما يلي:
الإعلان باختيار وزير العدل للقسم المساحي، حتى يتم تطبيق السجل العيني عليه (م/7 لائحة)، وهو إعلان تقوم به إدارة التسجيل العقاري في صحيفة أو أكثر من الصحف اليومية واسعة الانتشار مرة كل أسبوعين ولمدة شهرين متتاليين، على أن يتضمن الإعلان رقم القرار الوزاري، والأقسام المساحية محل القرار، والمحررات التي تصلح للقيد في السجل العيني.
الإعلان لطلب مستندات الملكية وسائر الحقوق العينية (م/8)، وهو إعلان يتم بنفس طريقة الإعلان السابق قبل شهر من بدء العمل على الأقسام المساحية في بلدية الكويت، وحتى انتهاء العمل، بقصد تنبيه المُلاك وأصحاب الحقوق، ودعوتهم للإرشاد عن أملاكهم وتقديم مستنداتهم، ووضع جدول زمني لفحص مستندات الملكية.
المرحلة الانتقالية الثالثة: تلقي طلبات القيد الأول على السجل العيني
يتم تلقي مكتب السجل العيني لطلبات القيد الأول على السجل العيني وفقاً لتاريخ يحدده وزير العدل (م/4 قانون، م/11 لائحة)، بخصوص العقارات الداخلة ضمن الأقسام المساحية التي حددها الوزير في قراره لتطبيق آلية السجل العيني (م/5 لائحة).
بعدها يقوم مكتب السجل العيني بمراجعة طلبات القيد، وإجراء القيد بالسجل العيني، وتحصيل الرسوم، وحفظ صور الصحائف العقارية، إضافة إلى إعداد فهارس شخصية يمكن الرجوع إليها لمعرفة الأملاك الواقعة في ذمة أشخاص محددين (م/6-5 لائحة).
ويجب أن يشتمل طلب قيد العقار على جميع البيانات الخاصة بصاحب الحق، وتفاصيل العقار، ورقمه الدقيق على الخريطة التفصيلية المتاحة، وموضوع المحرر المراد قيده (م/12 لائحة).
وخشية تعارض طلبات القيد وتنازع أصحابها، يتم قيد الطلبات بالساعة والتاريخ (م/16 لائحة)، حيث إن الأفضلية للأسبق في تسجيل الطلب (م/27، م/28 قانون)، فيما تحسم لجنة التظلمات التي يشكِّلها وزير العدل أي تظلمات من أصحاب الشأن (م/8 قانون، م/49، م/50 لائحة).
فإذا كان طلب قيد المحرر بالسجل العيني مطابقاً في أوصاف العقار وحدوده للبيانات المساحية التي أعدَّتها بلدية الكويت والجهات الحكومية، فيتم قيد الطلب في السجل (م/17 لائحة).
أما إذا كان من شأن الطلب تعديل البيانات المساحية للعقار، فتقوم بلدية الكويت بالمراجعة والمعاينة للعقار على الطبيعة، وإثبات حالته، ثم يتم قيد العقار في السجل العيني (م/18 لائحة).
