صدر العدد الأول بتاريخ 2 يونيو 2007

رئيس التحرير خالد هلال المطيري

العدد: 4862

رئيس التحرير خالد هلال المطيري

العقار السكني في الكويت أغلى من الإمارات والرياض ولندن

بنك الخليج : مع معدل 16.5 ضعفاً لسعره إلى «الدخل»

  • 23-09-2021

قال تقرير لبنك الخليج، إن عدد سكان الكويت ارتفع بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 4.1 في المئة، كما ارتفع عدد المواطنين بنسبة 2.3 في المئة خلال الفترة بين عامي 2005 و2020، ومن المقدر وصول عدد سكان البلاد عام 2025 إلى 4.5 ملايين نسمة وفي عام 2050 إلى 5.4 ملايين.

ووفق التقرير، تباطأ في السنوات الأخيرة معدل النمو السنوي إلى 1 في المئة في عام 2020 ومن المتوقع أن يتباطأ بشكل أكبر إلى 0.34 في المئة بحلول عام 2050.

في التفاصيل، ومع كثافة سكانية مرتفعة نسبياً تقدر بـ 232 شخصاً لكل كيلو مترمربع، فإن النمو المقدر لعدد السكان سوف يعزز الطلب على العقار السكني.

وتعتبر التركيبة السكانية للشباب في الكويت مواتية للطلب على العقارات، مع وجود ما يزيد على 50 في المئة من إجمالي عدد السكان (المواطنين وغير المواطنين) و75 في المئة من الكويتيين دون سن الأربعين.

وبما أن السياسات التي صدرت أخيراً ركزت على تقليل أعداد الوافدين، فإن ذلك من شأنه أن يؤدي إلى بعض الجوانب السلبية. وقد تساهم عملية إعادة تقييم السياسات مثل المراجعة الجارية لتصاريح عمل الوافدين الذين تزيد أعمارهم عن 60 عاماً والطلب المستمر من قبل المواطنين الكويتيين على الوحدات السكنية عالية الجودة في دعم العقارات السكنية.

وبلغ الإنفاق الحكومي على بدل الإيجار للسنة المالية 2020 ما قيمته 2.9 مليار دينار، وعلى الرغم من اقتراح قانون جديد للرهن العقاري، فإن استمرار الدولة في تقديم المساعدات الإسكانية سوف يساهم في دفع نمو العقار السكني.

وتشكل المناطق السكنية حوالي 10 في المئة من مساحة الكويت. وفي دراسة أجراها إتحاد العقاريين في عام 2013، بلغت قطع الأراضي الشاغرة 14.079 مقابل 108.288 من طلبات الإسكان المعلقة لدى الهيئة العامة للرعاية السكنية.

وبما أن التدابير الخاصة بتخصيص الأموال لغرض الإسكان كجزء من برنامج التنمية الحكومية وزيادة العروض في المناطق الناشئة مثل صباح الأحمد والمشاريع الجديدة مثل مدينة جابر الأحمد السكنية تهدف إلى زيادة العرض، فإن التأخر في البناء وتفضيل الفلل الواسعة يساهم في فرض القيود على العرض.

واستمر الاتجاه التصاعدي لسوق العقارات في الكويت منذ عام 2016، مع زيادة المعاملات على أساس سنوي من حيث الحجم والقيمة.

وظهر تأثير جائحة كورونا على سوق العقارات خلال المرحلة الأولى من عام 2020، مع تعافيها عند اقتراب نهاية العام.

وشهد القطاع السكني طلبات متواضعة في الربعين الأخيرين من عام 2020، مما أدى إلى تراجع الأحجام والقيم السنوية بشكل طفيف.

كما شهدت مبيعات العقارات السكنية خلال الأشهر الأربعة الأولى من عام 2021 زخماً مع وصول المبيعات إلى الذروة خلال شهر مارس.

وعلى الرغم من ارتفاع متوسط رواتب المواطنين الكويتيين سنوياً منذ عام 2015، فإنها تتماشى عموماً مع التضخم الاقتصادي، مما يدل على عدم وجود زيادة كبيرة في الدخل الحقيقي منذ انهيار أسعار النفط خلال عام 2015.

وقارن التقرير مع أسواق دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى مثل دبي وأبوظبي والرياض، يبدو أن أسعار الإسكان في الكويت مرتفعة التكلفة نسبياً. ويبلغ معدل السعر السكني إلى الدخل في الكويت 16.5، أي ما يقارب من ثلاثة أضعاف معدل الأسعار في كل من دبي وأبو ظبي، وأعلى بكثير من معدل الأسعار في الرياض وحتى في لندن.

ويدل هذا المعدل على أن الأمر يستغرق حوالي 16.5 سنة لسداد مبلغ التمويل الممنوح لشراء سكن في الكويت من الدخل الحقيقي للمواطن الكويتي العادي عن طريق دفع الأقساط الشهرية.


ويعتبر متوسط سعر السكن في مدينة الكويت إلى الدخل الأعلى بين دول مجلس التعاون الخليجي، مما يجعلها واحدة من أقل الأماكن ميسورة التكلفة لامتلاك المساكن.

وقامت الهيئة العامة للرعاية السكنية بتوزيع 67102 وحدة سكنية خلال الفترة من السنة المالية 2013/2014 إلى السنة المالية 2020/2021، أي حوالي 8300 وحدة سكنية في السنة. وبالمقارنة، بلغ عدد مقدمي الطلبات للحصول على الوحدات السكنية في قائمة الانتظار 91542 كما في ديسمبر 2020.

وتتراوح فترة الانتظار من تقديم الطلب إلى تخصيص الوحدة السكنية حوالي 10-15 سنة، مما يدل على وجود تباين في العرض والطلب في برنامج الإسكان الحكومي.

وخلال فترة الانتظار هذه، يواجه الأشخاص صعوبة في شراء المنازل بمفردهم بسبب ارتفاع أسعار العقارات.

ووفقاً لما تم تناقله، فإن الأراضي المخصصة للمواطنين من الهيئة العامة للرعاية السكنية بعيدة عن وسط المدينة نظراً للقيود المفروضة على عروض الأراضي مما يجعلها الأقل تفضيلاً.

وتتطلب عملية تطوير مناطق جديدة لتلبية الطلب على العقار السكني وتعزيز البنية التحتية مثل الطرق، نفقات رأسمالية عالية. فقد بلغت، على سبيل المثال، التكلفة الإجمالية لمشروع تطوير وبناء شارع جمال عبد الناصر ومشروع طريق الجهراء 500 مليون دينار عند وصول معدل الإنجاز إلى 83 في المئة و92 في المئة على التوالي.

وتم تخصيص 30 مليون دينار في ميزانية السنة المالية 2021/2022 لتطوير الطرق والخدمات الأخرى في مشروع شارع القاهرة.

وبما أن هذه النفقات تعتمد على الايرادات النفطية، فإن حركة أسعار النفط غير المناسبة قد تؤثر على عملية الإنفاق على هذه المشاريع.

وتمتلك الحكومة 95 في المئة من الأراضي في الكويت، وتسيطر إلى حد كبير على التطوير العقاري السكني من خلال تقسيم وتخصيص قطع الأراضي.

وتحظر القوانين الكويتية على الشركات الخاصة شراء العقارات السكنية والاتجار بها. وبما أن الهدف من ذلك هو التحكم في التضخم الاقتصادي وأسعار العقارات، فإن الكفاءة والمنافسة المتعلقة بمشاركة القطاع الخاص قد تحسن العرض على العقار السكني. وللتعامل مع القلق المتزايد حول الارتفاع في الأسعار، يمكن اتخاذ تدابير بديلة مثل وضع سقف لزيادة الأسعار أو النظر في زيادة العرض على الأراضي الصالحة للبناء.

وتعكف البنوك المحلية وشركات الاستثمار في الكويت على تقديم القروض المقسطة لشراء أو بناء أو إصلاح المنازل، إضافة إلى القروض بدون فوائد التي يقدمها بنك الائتمان الكويتي.

مع ذلك، ففي هذه الحالة لن يكون المنزل مرهوناً ويعتبر راتب المقترض ضماناً مقابل مبلغ القرض الذي يبلغ 70 ألف دينار كحد أقصى.

وفي حالة شراء منزل، ونظراً لأسعار العقارات السائدة، فإن ذلك يتطلب استثماراً كبيراً من قبل المقترض.

وتخضع قروض الرهن العقاري المقدمة كضمان لشراء العقارات، لامتلاك المقترض دخلاً آخراً بالإضافة إلى راتبه ليتم منحه الرهن العقاري لشراء منزل ثانٍ وغيره. وسوف يفتح التخفيف من هذه الشروط باب سوق الرهن العقاري أمام البنوك.