الكويت تسعى إلى الاستفادة من النموذج اللبناني لقانوني تنظيم الملكية المشتركة وملكية الطوابق

«العقاريين» أكد إمكان إسقاطه على سوق العقار المحلي مع بعض التعديلات

مازال سوق العقار الكويتي يعاني نقصاً في التشريعات القانونية التي تسهم في وضع حد لبعض المشكلات التي يعانيها العقاريون، سواء كانوا ملاكاً للعقار أو متداولين في سوقه، ولهذا يسعى اتحاد العقاريين إلى إيجاد صيغة قانونية تمكن من تنظيم السوق، مستعيناً ببعض الخبرات الخارجية في هذا المجال.

يعمل اتحاد العقاريين الكويتيين على ايجاد صيغة قانونية رسمية لتنظيم الملكية المشتركة والعقارات الطابقية المفرزة، مستعينا بنص القانون اللبناني في هذا المجال، الذي يعكف الآن على دراسته بهدف تبيان اوجه الاستفادة منه في حال تم اسقاطه على واقع سوق العقار الكويتي بما يتلاءم مع الأنظمة النافذة في الكويت بعد ادخال التعديلات اللازمة عليه. وقد طلب اتحاد العقاريين مساعدة جمعية ملاك العقار في لبنان بعد البروتوكول الذي تم التوصل اليه مؤخرا بخصوص تبادل الخبرات في مجال تنظيم سوق العقار بين البلدين الشقيقين، وذلك للإفادة من جهة الفرز للأبنية وتنظيم الملكية المشتركة. وقدمت جمعية ملاك العقار في لبنان جملة من المعلومات تفيد في التوجيه والإرشاد لتنظيم الملكية ونظام الأقسام المشتركة، حصلت "الجريدة" على نسخة منها، إذ تضمنت مبادئ ومواد القانون الذي نظم الملكية المشتركة ويكون باقتراح وزير العمل، إضافة إلى نموذج لنظام ملكية الطوابق المفرزة الذي يصار إلى تنظيمه أمام كاتب العدل والذي يتم ايداع نسخة مصدقة منه لدى الدوائر العقارية.

حقوق الملكية

وأكد القانون ان لكل مالك حقا أو حقوقا مختلفة في إجراء التعديلات الداخلية التي يريدها على بنائه، على ألا تمس هذه التعديلات الأجزاء التابعة للحقوق المختلفة المشتركة.  وأشار الى انه يحق لكل مالك في هذا البناء أن يستعمل ما يملك بحرية مطلقة، شرط ألا يلحق ضررا بحقوق المالكين الآخرين، وألا يقوم بعمل شيء يمكن أن يؤثر على متانة البناء، وألا يضع شيئا يزيد على طاقة حمل السطح الذي يمشي عليه أو يضر بصلابة الجدران، وإذا تسبب في حصول عطل في الأقسام المشتركة يعتبر وحده مسؤولا عن نتائج خطئه أو خطأ مستأجريه أو القاطنين عنده أو أفراد عائلته أو زائريه أو مستخدميه، ويتحمل وحده المسؤولية تجاه مدير الجمعية المحكي عنها في الفصل الثالث من هذا النظام. ونص القانون على انه لا يجوز استعمال الحق المختلف لما يخالف القانون، اضافة إلى انه لا يجوز القيام بأي عمل يضايق الغير، في اشارة الى أن أحواض الزهور التي توضع على الشرفات ضمن إناء تنفذ منه السوائل تضر بالجدران الخارجية، ما يزعج المجاورين والمارة.  وأفاد بأن الأقسام المشتركة وخاصة المماشي والمداخل والدرج والمعايير يجب أن تبقى دائما حرة ولا يجوز أن يوضع في هذه الأقسام شيء اطلاقا، ولا أن يتحمل الدرج وسفرته الأعمال البيتية كضرب السجاد وتنظيفه ومفروشات المنامة والثياب وغيرها. ويلزم القانون كل مالك المحافظة على حسن استعمال الحق المختلف الذي يملكه وهو ملزم من أفراد عائلته أو مستأجريه وزائريه بحفظ الآداب والانظمة العامة، مؤكداً انه لا يجوز ثقب الجدران المشتركة بين الحقوق المختلفة أو الجدران الخارجية، ولا يجوز تغيير ألوان المداخل والشرفات والجدران الخارجية، إلا أنه يجوز ثقب الجدران المشتركة بين حقين مختلفين إذا كانا لمالك واحد، مشيراً إلى أن لجميع المالكين في البناء الحق باستعمال الحقوق المختلفة المشتركة لما أعدت له فقط.  وبيَّن القانون أن جميع المالكين في العقار ملزمون بالسماح للعمال والمهندسين بالدخول عند اللزوم إلى الحقوق المختلفة لأجل إصلاح أقسامها المشتركة "المجارير، قساطل المياه.. الخ" وبتسهيل مهمتهم لأجل الإسراع بإنجاز هذه الاصلاحات وبعدم معارضة إجراء هذه الاصلاحات، على أن تعاد الأجزاء المعطلة بسبب الاصلاحات الى ما كانت عليه، وعلى أن تجرى جميع هذه الأعمال تحت اشراف مدير الجمعية أو من ينوب عنه، لافتاً إلى أنه إذا شغر الحق المخالف تبقى مصاريف المساهمة متوجبة على صاحب الحق مهما طالت المدة.

جمعية المالكين

وتطرق القانون إلى جمعية المالكين وانتخاب المدير وتمثيل الجمعية، وتعريف النفقات، فنص على ضرورة أن تؤلف مجموعة من الأشخاص مالكي البناء القائم على العقار جمعية لإدارة المصالح المشتركة في البناء، مبيناً أن المالك الأساسي يعتبر بمثابة رئيس للجمعية، إلى أن تنشأ الجمعية وينتخب رئيس لها. وأوضح أن لكل حق مختلف بوصفه الحالي أصواتا انتخابية بالنسبة لقيمته من ألف، ولكل مالك أصوات انتخابية بالنسبة لما يملك من حقوق بوضعها الحالي، مبيناً أن الجمعية تنتخب مدير ادارة المصالح المشتركة في البناء بأغلبية ثلثي أصوات المالكين في الدورة الأولى وبالأغلبية المطلقة في الدورة الثانية، على أن ينقص عدد الأصوات الانتخابية للمشتركين الحاضرين عن ثلثي الأصوات الانتخابية، وتكون مدة ولايته سنة كاملة قابلة للتجديد وبالتصويت ايضا. وذكر أن مدير الجمعية يقوم بعقد اجتماع بناء على دعوة موجهة من مالكين يؤلفون ربع الأصوات الانتخابية وبأكثرية ثلثي الأصوات الانتخابية في الدورة الأولى وبالاغلبية المطلقة في الدورة الثانية، على ألا ينقص عدد الأصوات الانتخابية للمشتركين الحاضرين عن ثلثي الاصوات الانتخابية، كما يشرف مدير الجمعية على إدارة المصالح المشتركة في البناء والمحافظة عليها ومسار سجل الحسابات والمصاريف المتوجبة عنها، وتستوفى هذه المصاريف من المالكين، كل بنسبة ما يملك من حقوق وبنسبة مساهمته في المصاريف، كما تستوفي مصاريف الأقسام المعطلة من المالك الذي يسبب هذا العطل، إن كان من قبله أو من مستأجريه أو زائريه أو أحد افراد عائلته. ونص على أن تعقد الجمعية اجتماعا كل ستة أشهر للتداول أو الاطلاع على سجل الحسابات المتعلقة بالمصاريف وتصديق هذه الحسابات بالتوقيع على سجل الحسابات في الخانة المختصة، ولا يمكن الاجتماع قانونيا إلا إذا حضره المالكون الذين يؤلفون نصف الأصوات الانتخابية على الاقل، وإذا لم يحضر هذا العدد يؤجل الاجتماع 15 يوما، ويوجه المدير الدعوة إلى جميع المالكين بواسطة كاتب العدل لحضور الاجتماع في التاريخ المؤجل قانونيا بمن يحضره من المالكين. وأوجب القانون على جميع المالكين ان يسلفوا مبلغا متفقا عليه، ليوزع بينهم بنسبة مساهمة كل منهم في المصاريف العامة ويمكن زيادتها عند الضرورة لمدير الجمعية الذي يتم انتخابه في الاجتماع الاول من كل سنة، وفق ما هو مبين في البند الثالث من هذا الفصل.

ممثل الجمعية

أما إذا كان الحق المختلف الواحد مملوكا لعدة اشخاص فيمثلون بصاحب النصيب الأكبر وبأكبرهم سنا، وتمثل الجمعية امام المحاكم والدوائر وتجاه الغير بواسطة مديرها أو من ينوب عنه بتوكيل خطي مسجل لدى الكاتب بالعدل، على أن يكون الفصل في الخلافات الممكن حصولها بين اصحاب الحقوق المختلفة بواسطة المحاكم العادية، اما الخلافات بين اصحاب الحقوق ومدير الجمعية، فيما يخص استيفاء النفقات، فيفصل بها وفقا لاحكام المادة 20 من المرسوم الاشتراعي رقم 88. وأوضح أنه يمكن عقد اجتماع طارئ بناء على دعوة مدير الجمعية لتنظر في الاصلاحات الضرورية المستعجلة وتسليف النفقات المتوجبة عنها، على أن ترسل جميع الدعوات بواسطة البريد المضمون 10 أيام قبل تاريخ الاجتماع، ويمكن إنزال هذه المدة الى خمسة ايام عند الضرورة، وفقا لأحكام المادة 26 من المرسوم الاشتراعي رقم 88.

النفقات

ولفت القانون إلى ان النفقات المشتركة تشمل جميع مصاريف التصليحات من جميع الانواع العائدة لاقسام الحقوق المختلفة المشتركة المبينة في المادة السابعة من المرسوم الاشتراعي رقم 88 (معاشات الاشخاص المعنيين لاجل صيانة الاقسام المشتركة من البناء - ناطور وخدم الخ) إضافة إلى مصاريف التنظيفات وعلب النفايات ومصاريف الكهرباء وعدادات المياه المعدة للاستعمال المشترك بدل تأمين ضد الحريق والحوادث والمسؤوليات المدنية، وضرر المياه والمخاطر ومصاريف وتصليح الواجهات ودهان الشرفات والشبابيك ومصاريف واصلاح وصيانة المصعد وإبداله عند الضرورة.  ونص على ان نسبة المساهمة في المصاريف العامة المبينة في العمود السادس من الفصل الأول من هذا النظام لا تنطبق الا على نفقات الناطور وانارة الدرج والمصعد والتنظيفات، أما باقي النفقات في البند الثالث عشر اعلاه فتحصل من جميع الحقوق المختلفة المنتفعين من العمود الخامس من الفصل الأول من هذا النظام، مقررا أن القرارات التي تتخذ في الاجتماعات تلزم الغائبين والمخالفين الذين يجب ابلاغهم القرارات بكتاب مضمون يحتوي على نسخة من هذه القرارات، كما انه يجب تسجيل جميع القرارات بترتيب وبحسب التواريخ في سجل خاص يوقعه الرئيس والأعضاء الحاضرين. وأضاف ان النصاب القانوني للاجتماع التي تتخذ فيه القرارات العامة هو ثلثا اصوات المالكين وتصديق القرارات بالتصويت عليها، وتعتبر نافذة اذا نالت الأكثرية المطلقة، وإذا تعادلت فصوت الرئيس يرجح الجهة التي صوت بجانبها، أما إذا تهدم البناء وكان هناك تعويض يعطي 60 في المئة على الأقل من نفقات اعادة بناء مماثل له فيمكن للجمعية ان تقرر اعادة بناء 75 في المئة على الأقل من الأصوات المالكين، ويخصص التفويض لهذه الغاية، وإذا رفض احد الملاكين الإذعان لقرار الجمعية تنطبق بحقه الفقرة الثانية من المادة 36 من المرسوم الاشتراعي رقم 88.

تعديل النظام ومكان الاجتماع

تضمن قانون تنظيم السوق العقاري المقترح فقرة لتعديل النظام ومكان الاجتماع، ونص في هذا الإطار على نقطتين مهمتين أولاهما أنه يمكن تعديل هذا النظام كليا أو جزئيا بموجب قرارات تتخذ في الجمعية العامة، ولا يعتبر التعديل الكلي أو الجزئي قانونيا، إلا إذا جاز على كل الأصوات الانتخابية للمالكين. أما النقطة الأخرى فإشارته إلى عقد الاجتماع عادة في مكتب البناية أو في مسكن احد المالكين، أو في مسكن مدير الجمعية الكائنين في البناية.