بيتك: قانونا الرهن العقاري أثرا سلباً في العقار بالربع الثاني انخفاض واضح في السكن الخاص تجاوز 55%

نشر في 20-07-2008 | 00:00

شهدت التداولات العقارية خلال الربع الثاني من عام 2008 حالة من الانخفاض الواضح تأثراً بمعطيات قانوني 8 و9 لسنة 2008 بخصوص منع الشركات المساهمة من بيع وشراء ورهن وحوالة حق العقار، الذي انعكس بدوره على منح الائتمان العقاري للأفراد الراغبين في السكن الخاص في البنوك الإسلامية.

قال تقرير لبيت التمويل الكويتي (بيتك) إن سوق العقار يشهد حالة من التباطؤ الواضح، سواء على مستوى حركة التداولات أو على مستوى الأسعار، حيث انخفضت إجمالي التداولات خلال الربع الثاني من عام 2008 بمعدل يقترب من الخمس، وكان الانخفاض واضحاً في السكن الخاص، الذي انخفضت تداولاته بنسبة تفوق النصف أي بنسبة 55% مقارنة بالربع الأول من عام 2008، في الوقت الذي انخفضت فيه حصته من إجمالي التداولات ولأول مرة منذ سنوات إلى ما يقارب الثلث منخفضاً عن الربع الأول من العام الحالي، والذي كان يشكل ما يزيد قليلاً على النصف من إجمالي التداولات.
وأضاف تقرير «بيتك» أن القوانين المطروحة أخيراً وخصوصاً قانوني 8 و9 قد أجهضت حالة الانتعاش الأخيرة، والتي شهدها السوق العقاري خلال الفترة من 2005 حتى بداية عام 2008 من ناحية والاستثمارات السكنية والعقارية من ناحية أخرى، وأحدثت ارتباكا كبيراً في معطيات أسعار العقارات في السوق المحلي.

انخفاض المؤشرات
فعلى صعيد إجمالي السوق العقاري وللربع الثاني على التوالي، شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الثاني من عام 2008 انخفاضا قيمته 184.780 مليون دينار كويتي، بنسبة انخفاض قدرها 19% مقارنة بالربع الأول من عام 2008 والبالغ قيمته 957.268 مليون دينار كويتي.
انخفض الوزن النسبي للصفقات العقارية للسكن الخاص ليصل إلى ما نسبته 30% من إجمالي التداولات العقارية البالغة 772.488 مليون دينار كويتي، وقد سجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 228.050 مليون دينار كويتي في الربع الثاني من عام 2008، كما انخفضت قيمة تداولات السكن الخاص بشكل كبير لتصل إلى 55% عن الربع الأول من عام 2008، حيث انخفض عدد صفقات السكن الخاص ليبلغ 971 صفقة للربع الثاني من عام 2008 مقارنة بـ2409 عن الربع الأول من عام 2008، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني 2008 ليصل إلى 234 ألف دينار كويتي مقارنة بـ209 آلاف دينار كويتي خلال الربع الأول من عام 2008، وذلك لانخفاض عدد الصفقات بنسبة 60%، وثبات أسعار السكن الخاص إلى حد بعيد في بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر ابريل 2008 أعلى معدل للتداول، حيث استحوذ على ما نسبته 48% بقيمة 109.484 ملايين دينار كويتي من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 228.050 مليون دينار كويتي خلال الربع الثاني من عام 2008، في حين جاء شهر يونيو في المرتبة الثانية بقيمة 63.318 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 28%، وجاء شهر مايو في المرتبة الأخيرة بقيمة 55.248 مليون دينار كويتي وبحصة قدرها 24% بالنسبة الى إجمالي التداولات في السكن الخاص.

ارتفاع العقار الاستثماري
ارتفع إجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الثاني من عام 2008 ليصل إلى 372.038 مليون دينار كويتي مقارنة بـ357.986 مليون دينار كويتي في الربع الأول من عام 2008 بنسبة ارتفاع بلغت 4%، وقد جاء شهر ابريل في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الثاني من عام 2008، مسجلا ما قيمته 121.519 مليون دينار كويتي، وجاء شهر مايو في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته113.907 مليون دينار كويتي، بينما جاء شهر يونيو في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 53.368 مليون دينار كويتي.
وجاء هذا الارتفاع في تداول الصفقات الاستثمارية تأثرا بقانوني 8 و9 /2008، حيث انحاز المستثمرون نحو العقارات الاستثمارية والتجارية والصناعية كبديل عن العقارات السكنية، كما يعود الارتفاع في جزء منه إلى شح المعروض من العقارات الاستثمارية نتيجة لاستمرار النشاط في السوق الاستثماري لتدني نسب الإخلاء وزيادة الإيجارات وزيادة الطلب على بعض المناطق والعقارات وارتفاع معدلات النمو السكني وارتفاع تكلفة مواد البناء بما ينعكس على ارتفاع تكلفة المباني.

العقار التجاري
ارتفع إجمالي تداولات العقارات التجارية بشكل واضح خلال الربع الثاني من عام 2008، نظرا الى ندرة المعروض حيث ارتفعت قيمة التداولات بنسبة 47% مسجلة ما قيمته 137.547 مليون دينار كويتي مقارنة بالربع الأول من عام 2008 والبالغ 93.471 مليون دينار كويتي، وهو ما أدى إلى ارتفاع نصيبه من إجمالي التداولات ليصل إلى 20%، على حساب الصفقات العقارية للسكن الخاص والتي اقترب نصيبها ليصل إلى 30% والصفقات الاستثمارية البالغة 47%، وصفقات المخازن والصناعي 4%، وقد احتل شهر يونيو المرتبة الأولى، حيـث وصـل إلى 70.890 مليون دينار كويتي، بينما سجل شهر ابريل المرتبة الثانية، حيث وصل حجم تداولاته الى 39.861 مليون دينار كويتي، وسجل أيضا شهر مايو المرتبة الثالثة، حيث وصل حجم تداولاته إلى 26.796 مليون دينار كويتي، في حين بلغ متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الثاني من عام 2008 ما قيمته 1.265 مليون دينار كويتي مقارنة بـ2.526 مليون دينار كويتي للربع الأول من عام 2008، ويعود انخفاض قيمة متوسط الصفقة الواحدة إلى ارتفاع عدد الصفقات التجارية وارتفاع سعرها، نتيجة لندرة العقارات التجارية ووصول أسعارها إلى معدلات قياسية وندرة المعروض وزيادة قيم ايجاراتها، في ظل حالة الاستقرار الاقتصادي وزيادة عدد الشركات الاستثمارية الجديدة، فضلا عن دخول بنوك وشركات استثمار أجنبية، وزيادة الإنفاق الحكومي والخاص على المشروعات، وانفتاح السوق التجاري المحلي على المنتجات العالمية ومن ثم البحث عن أسواق وأفرع لتسويق منتجاتها.

أسعار أراضي السكن الخاص
أظهرت مؤشرات الأسعار في السوق، التي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثاني من عام 2008، ثباتا في أسعار الأراضي السكنية في معظم المحافظات وخصوصا في محافظة العاصمة وتحديدا في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبدالله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني والفيحاء وكيفان والنزهة والمنصورية، في حين سجلت بعض المناطق الأخرى في العاصمة انخفاضا يتراوح ما بين 1 و5% في مناطق مثل الدسمة والسرة وغرناطة وقرطبة، وسجل اعلى انخفاض في منطقة الصليبيخات، حيث بلغت نسبته 5.3% وذلك مقارنة بالربع الأول من عام 2008.
وسجلت محافظة مبارك الكبير 431 دينارا كويتيا لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الثاني من عام 2008 بمعدل ارتفاع يصل إلى 0.2% مقارنة بالربع السابق له.
وقد سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 331 دينارا كويتيا للمتر المربع في الربع الثاني من العام الحالي.
أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا استقرارا وثباتا في الأسعار ليسجل متوسط سعر المتر المربع فيها 332 دينارا كويتيا، حيث سجلت منطقة هدية والوفرة وجابر العلي والصباحية والفحيحيل معدلات متشابهة إلى حد بعيد مع مؤشرات أسعار الربع الأول من العام الحالي، في حين شهدت بعض المناطق ارتفاعا ملموسا خلال الربع الثاني من العام الحالي وخصوصا في منطقة المنقف السكني والفنطاس الزراعية ولآلئ الخيران على البحر، وهي المناطق التي ما زالت تشهد مضاربات من بعض الشركات العاملة في سوق العقار، وتوقع صدور تعديل على قانوني 8 و9.
وقد شهدت محافظة حولي ارتفاعا طفيفا في الأسعار خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 650 د.ك للمتر المربع، وقد يعود هذا الارتفاع نتيجة للتداول على بعض المناطق السكنية مثل منطقة الجابرية وسلوى، والتي تستخدمان في البناء بأغراض التأجير، كما شهدت منطقة الرميثية ارتفاعا ملموسا بلغ 5.6% نتيجة لاستكمال مشروع الدائري الخامس ودوار الجوازات والذي أفاد المنطقة، أما معظم المناطق الرئيسية الأخرى فلم تسجل أي تغير يذكر في أسعارها.

وسجلت محافظة الجهراء متوسط سعر بلغ 244 دينارا كويتيا للمتر المربع من الأرض، مرتفعة بشكل طفيف لا يتعدى نسبة 1% نتيجة لوجود طلب على بعض المناطق مثل منطقة القصر ومنطقة الواحة، في حين استقرت أسعار بقية المناطق في محافظة الجهراء مقارنة بالربع السابق من العام الحالي.
أسعار الأراضي الاستثمارية
شهد الربع الثاني من العام الحالي حالة من الهدوء النسبي في نسب ارتفاع أسعار العقارات الاستثمارية بعد أن سجل ارتفاعا في الربع الأول نتيجة لاعتبار العقار الاستثماري ملاذا بديلا للاستثمار في العقار السكني الذي شهد تباطؤا كبيرا تأثرا بقانوني 8 و9.
وعلى الرغم من صدور مسودة التعديلات الجديدة على قوانين البناء، التي رفعت الحد الأدنى لمساحات الشقق وخفضت من مساحة الغرف وفرضت قيودا على تخصيص مساحة اكبر من مساحة السرداب بالنسبة الى السيارات فإن هذه التعديلات من شأنها استيعاب بعض المخالفات القائمة في السوق، وذلك على الرغم من تأثيرها الإيجابي لمصلحة المؤجر، لكنها يمكن أن ترفع القيمة الإيجارية للشقق المبنية حديثا وتزيد من مساحتها، وهو ما سوف يؤدي إلى فقد شريحة كبيرة من المقيمين كانت تقبل على المساحات الصغيرة والتي تتسم بانخفاض تكلفتها وملاءمتها لمتوسطات دخول تلك الشريحة.
وبالإضافة إلى تلك القرارات، هناك عدة عوامل أخرى تدفع الأسعار نحو الانخفاض وتقلل من جدوى الاستثمار في العقارات الاستثمارية نتيجة لتوقف بعض الاستثمارات المنفذة في القطاع العقاري من قبل القطاع الخاص، وخصوصا في قطاع التشييد والبناء والذي شهد ارتفاعاً متوالياً في أسعار مواد البناء، حيث ارتفعت أسعار السلع الأساسية اللازمة للبناء مثل الحديد والاسمنت بشكل عالمي نتيجة للطلب المتزايد على تلك المواد في الاقتصادات الصاعدة وارتفاع معدلات التضخم بفعل ارتفاع أسعار النفط، بالإضافة إلى اتساع دائرة المضاربات فيها.
وكان لصدور بعض القرارات التنظيمية من قبل بنك الكويت المركزي، التي تهدف الى الحد من الائتمان الموجه الى النشاط العقاري تأثير مواز على الأنشطة الاستثمارية وخصوصا في ظل توجه البعض الى زيادة نسب التمويل من 30% الى 40% تحسبا للمخاطر المرتفعة في السوق، وانتقاء للعملاء أصحاب الملاءة والقدرة على الاستثمار العقاري.
وقد طالت حالة الهدوء والاستقرار معظم المحافظات المختلفة، حيث سجلت محافظة العاصمة ارتفاعا بنسبة 2% ليتراوح متوسط المتر فيها ما بين 1871 دينارا كويتيا و2710 دنانير كويتية، وقد سجلت منطقة بنيد القار أعلى ارتفاع والذي اقترب من حاجز 11%، أما المناطق المطلة على البحر فقد شهدت أيضا ارتفاعا ملموسا وصل إلى 4%، في حين استقرت المناطق الأخرى مثل منطقة دسمان وشرق توقعا لقرار تحويل المنطقة من استثمارية إلى مكاتب تجارية.
أما محافظة حولي فقد شهدت ارتفاعا طفيفا بلغ 1.2% في المتوسط، حيث شهدت المنطقة حالة من الهدوء والاستقرار، بحيث لم تسجل أي تغير ملحوظ عن الربع السابق للربع الثاني من عام 2008، في حين سجلت منطقة السالمية تباينا في الأسعار، إذ انخفضت بعض المناطق بنسبة ملحوظة، في حين ارتفعت مناطق أخرى مثل شارع بغداد، والذي أصبح منطقة تركز للعيادات الطبية، كما شهد أيضا شارع عبدالكريم الخطابي طفرة في الأسعار نتيجة للانتهاء من انجاز مشروع تحديث الدائري الخامس ودوار الجوازات، كما أن هناك توجها الى منح تراخيص لفتح محلات في هذا الشارع، الذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 1150 دينارا كويتيا و1300 دينار كويتي بمعدل ارتفاع قدره 6.6% عن الربع الأول من عام 2008.
أما منطقة الأحمدي فقد شهدت أيضا انخفاضا ملموسا تراوح بين 2% و5%، في حين شهدت أسعار بعض المناطق تماسكا مقارنة بالربع السابق، وقد سجلت منطقة المهبولة المطلة على شارع الفحيحيل السريع ارتفاعا ملحوظا، نظرا الى تميز هذه المناطق واتساع دائرة المضاربة فيها.

شقق التمليك: استقرار مستوى الطلب
استقر مستوى الطلب على شقق التمليك من بعض فئات المجتمع، وتراوح مستوى التشطيب ما بين عادي وتشطيب سوبر ديلوكس، وقد استقر متوسط أسعار شقق التمليك في الربع الثاني عن الربع الأول عام 2008 لتصل الى ما بين إلى 380. 650 د.ك للمتر المربع من مساحة الشقة حسب الوثيقة الرسمية، مع استمرار وجود تركز بمحافظة الأحمدي نظرا الى انخفاض قيمة الأراضي الاستثمارية نسبياً مقارنة مع المناطق الداخلية.

أسعار العقارات التجارية
على خلاف مؤشرات العقارات السكنية والاستثمارية واصلت أسعار العقارات التجارية ارتفاعها الملحوظ مدفوعة بمزيد من الطلب على تلك النوعية من العقارات التي تتصف بالندرة الشديدة، وعدم قدرة الشركات المحلية والقطاع الخاص على تلبية الاحتياجات التجارية في ظل توافر السيولة لدى العديد من الأفراد والمستثمرين على حد سواء، وتحول بعض المستثمرين الى الاستثمار في تلك التوعية الآخذة في النمو بعض صدور قانوني 8 و9 ووصول أسعار العقارات الاستثمارية إلى أعلى حد.
فقد شهدت أسعار العقارات التجارية ارتفاعا ملحوظا في منطقة العاصمة، حيث ارتفعت بنسبة 4.3% خلال الربع الثاني من العام الحالي مقارنة بالربع الأول من العام نفسه، وقد سجل شارع السور أعلى نسب الارتفاع ليتراوح سعر المتر المربع فيه ما بين 5500-7000 دينار كويتي، تلاه شارع الغربللي الذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 5000 دينار كويتي و7000 دينار كويتي، وما زالت بقية الشوارع في العاصمة تواصل ارتفاعها على الرغم من وصول أسعارها إلى أرقام فلكية.
وقد سجلت محافظة الجهراء ارتفاعاً بنسبة 5.1% مقارنة بالربع الأول من عام 2008، حيث شهدت منطقة المركز التجاري والإداري تداولا ملحوظا وارتفاعا ملموسا في الأسعار اقترب من 8.2% مقارنة بالربع الأول من عام 2008.
وقد سجلت محافظة حولي ارتفاعا طفيفا بلغت نسبته 1.3%، واستمر شارع ابن خلدون في المقدمة بالنسبة الى الارتفاع، حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 3250 و4300 دينار كويتي في المتوسط.

القسائم الصناعية: ارتفاع ملحوظ
شهدت القسائم الصناعية ارتفاعا ملحوظا في مختلف المحافظات، حيث تراوحت نسب الارتفاع ما بين 4 و12% مقارنة بالربع الأول من عام 2008 وخصوصا في منطقة ابوفطيرة الحرفية والشويخ الصناعية والتي شهدت ارتفاعا ملحوظا بلغ ما نسبته 33% للمنطقة الأولى و19% للمنطقة الثانية على التوالي، كما ارتفعت منطقة الشعيبة بنسبة تصل إلى 13.1%، وقد شهدت المناطق الصناعية إقبالا نتيجة لافتتاح مجمع الافنيوز وتحول المساحات الكبيرة منها إلى معارض تجارية.

الإشغال والايجارات: استمرار المعدلات المرتفعة
استمرت نسب الإشغال على نفس معدلاتها المرتفعة لكل مستويات جميع أنواع العقارات الاستثمارية، حيث تراوحت تلك النسبة بين 97 و98% حتى أنها وصلت في بعض المناطق الداخلية إلى 100%.
وقد سجـل متوسط سـعر إيجـار الشقة ما بين 170 - 220 دينارا كويتيا لغرفة وصالة، و180 - 260 دينارا كويتيا لغرفتين وصالة، و200 - 300 دينار كويتي لغرفتين وصالة وحمامين وغرفة خادمة، أما بالنسبة الى ثلاث غرف وصالة فيتراوح إيجارها ما بين 220 400 دينار كويتي، وتختلف الأسعار وفقا للمناطق المختلفة ولنوعية التصميم والمواقع المتميزة.
أما بالنسبة الى معدل إيجار المتر التجاري للـدور الأرضي فيتراوح متوسط الإيجار بين 25-35 دينارا كويتيا للمتر ويصل الى 45 دينارا كويتيا في المواقع المتميزة، ويتراوح معدل إيجار المتر في المكاتب ما بين 8-15 دينارا كويتيا لمختلف المناطق في الكويت ليصل إلى 18 دينارا كويتيا لمتوسط المتر المربع في العاصمة، أو ما يزيد على ذلك حسب الموقع ونوعية التشطيب، كما ارتفع متوسط سعر متر التأجير في المنطقة الحرة ليصل الى 8.5 دنانير كويتية في ظل حدوث ارتفاع مواز في متوسط أسعار الأراضي في المنطقة، وقد ظهر نوع جديد من المكاتب الذكية وهي المكاتب الجاهزة والمؤثثة والمزودة بكل التقنيات والامتيازات والسكرتارية، وذلك لاستخدامها لفترة مؤقتة.