«أركان» يصدر دراسة موجزة عن «الأراضي الفضاء»

حث مكتب أركان الدولي للمحاماة والاستشارات القانونية أصحاب أراضي الفضاء الواقعة تحت نطاق قانون مكافحة احتكار الأراضي على سرعة تسوية أوضاعهم وترتيبها بعد صدور اللائحة التنفيذية للقانون، والتي تم العمل بها اعتباراً من أول مارس الجاري.

وأشارت الدراسة، التي أعدها المستشاران علي الثويمر وطلعت خضر، إلى أن عدم توفيق ملاك الأراضي الفضاء لأوضاعهم سوف يؤدي إلى وقف الجهات الحكومية لكل تعاملاتهم عملاً بأحكام القانون واللائحة التنفيذية. وفيما يلي نص الدراسة:

أولاً: نطاق سريان القانون:

يسري هذا القانون على قسائم السكن الخاص غير المبنية (الفضاء)، وسواء أكانت هذه القسائم في موقع واحد أو في مواقع متعددة وفي مشروع واحد أو عدة مشاريع، والتي تزيد مساحتها على 1500 م2 (ألف وخمسمائة متر مربع)، إذ يفرض عليها رسماً سنوياً مقداره 10 د.ك (عشرة دنانير) عن كل متر يزيد على هذه المساحة، وهذا الرسم السنوي يسري اعتباراً من 1/3/2026 وفقاً لما حددته المادة الثانية من قرار وزير المالية رقم 11/2026 بشأن اللائحة التنفيذية للقانون.

كما يسري هذا القانون على جميع الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين – كالأفراد والكيانات التجارية أو العقارية - وبالتالي يخرج عن نطاق تطبيق هذا القانون وفقاً لمفهوم المخالفة وعملاً بنص المادة 6 من القانون رقم 136/2023:

1) قسائم السكن الخاص مشيدة البناء.

2) قسائم السكن الخاص المخصصة للمؤسسة العامة للرعاية السكنية.

3) أراضي السكن الخاص التي لم يصدر من بلدية الكويت قرار بتنظيمها أو تجزئتها أو تقسيمها – شريطة تقديم طلب رسمي للجهات المختصة خلال شهرين من تاريخ نشر القانون رقم 126 لسنة 2023 الصادر بتاريخ 26/12/2023 وذلك في تاريخ 31/12/2023.

4) الأراضي التي صدر من بلدية الكويت قرار بتنظيمها ولم تتجاوز سنتين من تاريخ القرار.

5) قسائم السكن الخاص الواقعة في مناطق لم تصل لها خدمات البنية التحتية والكهرباء.

6) جميع القسائم الأخرى ما عدا المخصصة للسكن الخاص أو النموذجي، مثل تلك المخصصة للنفع العام أو خدمات الأهالي.

ثانياً: 

لما كان القانون رقم 8 لسنة 2008 بشأن استغلال الأراضي الفضاء قد فرض رسماً مقداره 10 د.ك (عشرة دنانير) عن كل متر يزيد على مساحة 5000م2، وكان هذا القانون قد ألغى العمل به عملاً بنص المادة 8 من القانون رقم 126/2023 بشأن مكافحة احتكار الأراضي الفضاء، وكان المقرر وفق هذا القانون ولائحته التنفيذية الصادر بها قرار وزير المالية رقم 11 لسنة 2026 أن الرسم السنوي بواقع 10 د.ك (عشرة دنانير) يبدأ استحقاقه اعتبارا من 1/3/2026 عن كل متر مربع يجاوز ألف وخمسمائة متر مربع.

وتطبيقاً لقاعدة الأثر الفوري للنص التشريعي وعدم سريانه بأثر رجعي، فقد جاء النص في المادة الثانية من القرار الوزاري بأن يستمر العمل بالرسوم المقررة بالقانون رقم 8 لسنة 2008 وهي بواقع عشرة دنانير عن كل متر يزيد على خمسة آلاف متر وذلك حتى تاريخ 1/3/2026، وهو ما يعني قيام الوزارة المعنية بإعادة تقييم الرسوم على المساحات التي سبق أن حصلتها وفقاً لأحكام القانون السابق لتصبح 10 د.ك عن كل متر يزيد على 1500 م2 بدلاً من 10 د.ك عن كل متر يزيد على خمسة آلاف متر مربع، ولا يمكن لمن سدد سابقاً أن يتمسك بسريان القانون الملغى.

ثالثاً: 

إن تحصيل الرسم المقرر بالقانون هو عن كل سنة مالية تبدأ من أول السنة المالية وتنتهي في نهايتها، مع مراعاة وقف احتساب هذا الرسم إذا توافر شرطان متلازمان: اكتمال بناء القسيمة وإيصال التيار الكهربائي، ولا يغني توافر أحدهما دون الآخر.

رابعاً: 

إن الرسم المقرر بهذا القانون يلتزم بدفعه لوزارة المالية مالك الأرض أو ملاكها (الشركاء) بالتضامن فيما بينهم، وقد أعطى الشرع هذه الرسوم حق الامتياز مع استيفاء هذا الرسم قبل أي دائن آخر عدا المصروفات القضائية.

خامساً:

إذا كان مالك الأرض الخاضعة لنطاق هذا القانون متعثراً في سداد الرسوم المقررة عليه، فإنه يحق له أن يتقدم بطلب إلى وزارة المالية للسماح له ببيع عقاره أو جزء منه، سواء أكان البيع بموجب عقد بيع يبرمه مع الغير أو أن يكون عن طريق مزاد علني تنظمه وتشرف عليه وزارة العدل وفقاً للأحكام والإجراءات المتبعة لديها في البيع الجبري، وفي هذه الحالة – وبعد إتمام إجراءات البيع – تخطر إدارة التسجيل العقاري وزارة المالية بالبيع.

على أنه يتعين على إدارة التسجيل العقاري عدم إصدار الوثيقة الأصلية للمالك الجديد (المشتري) إلا بعد إيداع مبلغ الرسوم المستحقة للدولة ممثلة في وزارة المالية والحصول من هذه الأخيرة على شهادة تفيد إيداع الرسوم لحسابها.

سادساً: 

الجهات المختصة بحصر الأراضي الخاضعة للقانون وأسماء ملاكها وبياناتهم الشخصية هي كل من:

1) إدارة التسجيل العقاري    

2) بلدية الكويت 

3) وزارة المالية

وبعد حساب الرسوم المستحقة عن هذه الأراضي من وزارة المالية فإن عليها أن تخطر المالك خلال السنة المالية بما هو مستحق عليه من رسوم بكتاب يرسل إليه بالبريد الموصى عليه بعلم الوصول، ويتعين على هؤلاء الملاك الالتزام بسداد هذه الرسوم المستحقة بذمتهم خلال ثلاثة أشهر من بداية السنة المالية.

سابعاً: 

كفلت المادتان 8 و9 من قرار وزير المالية رقم 11/2026 باللائحة التنفيذية للقانون الحق للمالك في التظلم من الرسوم، والجهة المختصة بنظر التظلم، وأن يتم البت فيه خلال ستين يوماً من تاريخ تقديمه، وفي حالة رفض التظلم يكون القرار مسبباً حتى يكون المالك على علم بأسباب رفض تظلمه للطعن في القرار أمام الدائرة المختصة، خاصة أن القانون لم يحظر حق الطعن في القرار أمام القضاء.

ثامناً: 

شددت المادة الثانية من القانون والمادتان 10 و11 من اللائحة التنفيذية على ضرورة التزام المالك الخاضع للرسوم بسدادها دفعة واحدة، مقابل إيصال تحصيل صادر من وزارة المالية، حتى يتفادى الجزاء بحظر التعامل معه – في حال تخلفه عن السداد – لدى جميع الجهات الحكومية، وهو ما يرتب عليه وقف تعامل الجهات الحكومية كافة مع أصحاب أراضي الفضاء الممتنعين عن سداد الرسم لوزارة المالية إلا بعد الوفاء بالرسم المستحق.