التمويل العقاري حل نموذجي يضمن فرصاً تشغيلية للقطاع الخاص

التمويل العقاري للبنوك، المتمثل في القروض التي ستقدمها البنوك لتمكين الأفراد من شراء أو بناء عقار للمستحقين تحت مظلة المؤسسة العامة للرعاية السكنية، وفق قانون الرهن العقاري الذي يترقبه القطاع المصرفي والمطورون العقاريون والأفراد مستحقو الرعاية السكنية، في طريقه للإقرار قبل نهاية 2025.
يحمل ذلك القانون في طياته سلسلة من الحلول المرنة لحل واحدة من اكبر التحديات نتيجة تراكم طلبات الإسكان وسيمثل متنفساً كبيراً لقطاعات عديدة.
من جهته يبدو القطاع المصرفي على أهبة الاستعداد للتمويل، حيث يتمتع بملاءة وقوة مالية وسلامة لجميع مؤشراته في أفضل وأقوى حالاتها. 
جاء القانون، في صيغته المتداولة حالياً، مرناً ويحمي حقوق الأفراد والبنوك الممولة، مع تضمُّنه خيارات تراعي المدة الزمنية التي تصل إلى 25 عاماً، وإمكانية تمديد الآجال إلى 3 سنوات، وفي حالات التعثر يسمح القانون بتمديد الهيكلة لفترة لا تتجاوز 5 سنوات تقريباً، فضلاً عن اشتماله على نوعين من القروض، قروض مدعومة تتحمل الدولة الفائدة أو العائد عليها، وقروض غير مدعومة يتحملها المستفيد.
يمثل قانون الرهن والتمويل العقاري حجر زاوية مهماً من أجل بناء نهضة اقتصادية تقبل عليها الكويت، حيث ستُفتح آفاق من الفرص التشغيلية للقطاع الخاص في قطاعات مختلفة بقيادة المطورين العقاريين، فضلاً عن فتح نافذة تمويلية بمخاطر قليلة ومقبولة ومحفزة للقطاع المصرفي، مع ضمان العقار والدولة تسديد العائد والفائدة عن طريق بنك الائتمان. 
 
البنوك وشركات التمويل

وينتظر القطاع الخاص دوراً رئيسياً ومهماً في التمويل العقاري من خلال توفير خيارات تمويل متنوعة، وتسهيل حصول المواطنين على القروض، والمساهمة في تنمية السوق العقاري وتنويع مصادر التمويل، ويشمل ذلك تقديم منتجات تمويلية متوافقة مع الشريعة، أو تقليدية، كما أنه متاح أمام شركات الاستثمار والتمويل الخاضعة لرقابة البنك المركزي فرصة للمشاركة في تقديم التمويل، بينما سيضطلع المطورون العقاريون بالتنفيذ عبر دور استراتيجي يترقبونه منذ سنوات مما يساهم في تحقيق أهداف وتطلعات المؤسسة العامة للرعاية السكنية وتحقيق نهضة تنموية عمرانية.

مهام مختلفة للقطاع الخاص 

• توفير خيارات التمويل: المحور الأساسي في نجاح ملف التمويل يعتمد على دور البنوك وشركات التمويل عبر حلول تمويلية متنوعة، مثل المرابحة والقيام بتصكيك وتوريق الديون وبيعها كأدوات استثمارية وفق ما نص عليه وسمح به القانون. 
• سيفتح تطبيق القانون فرصا كبيرة محفزة على الاستثمار والتطوير العقاري، حيث سيعمل المطورون العقاريون والمستثمرون على تقديم حلول سكنية مبتكرة، مما يخفف العبء عن الدولة كممول وحيد أو معنية بحل كامل للقضية الإسكانية.
• تعتبر القضية الإسكانية من أبرز وأهم الملفات التي سيكون للقطاع الخاص دور بارز فيها عبر التمويل والتنفيذ، والدولة مشرعة ومراقبة للتنفيذ وتطبيق القانون لذلك كانت هناك قنوات من التنسيق المستمر منذ بداية وضع اللبنات الأولى للقانون، وتعمل الجهات الخاصة بالتعاون مع الجهات الحكومية، خصوصاً أن مثل هذه المشاريع هي مشاريع طويلة الأجل تؤسس لمرحلة مهمة ستستمر، والحكومة لديها رغبة في تسهيل مساهمة القطاع الخاص في إيجاد حلول إسكانية فعالة.
• سيفتح قانون الرهن العقاري المجال أمام القطاع الخاص لتقديم حلول سكنية أكثر استقراراً وتنوعاً وبشكل مؤسسي مستدام من شأنه أن يخفف من الضغط على الدولة كممول وحيد للإسكان، ومن شأنه أن يحفز الاستثمار العقاري المنظم، ويضبط حركة الأسعار بعيداً عن المضاربات، عبر ربط السوق بقدرة المواطنين التمويلية الفعلية.

 نقلة نوعية 

القانون المرتقب سيكون نقلة نوعية في السوقين العقاري والمالي، إذ يفتح الباب أمام حلول تمويلية حديثة تسهم في معالجة اختلالات قائمة منذ عقود في ملف الإسكان ستضمن استقرارا لمصادر أرباح البنوك وتوجه سيولة ضخمة مكدسة إلى فرص حقيقية وترسخ من توطين الدينار وتنعكس على مصنعي المنتجات المحلية في مختلف مراحل التطوير للسكن الخاص، إضافة إلى فتح قنوات بشكل أوسع أمام القطاع المالي الممثل في شركات استثمار أو تمويل، لتنويع مصادر دخلها، كما يعزز من جاذبية السوق المالي، حيث من المرتقب أن تتحسن أوضاع شركات في البورصة ستستفيد من تلك الفرص، ويدعم حركة البورصة والقطاعات المرتبطة، حيث توجد قاعدة عريضة ستستفيد من تلك المشروعات.

فوائد قانون الرهن العقاري في نقاط:

1. سيسهل على المواطنين والشركات تمويل شراء أو تطوير العقارات، وهو ما يزيد من حجم الطلب ويعزز النشاط التشغيلي ويوجه السيولة لفرص وقطاع مهم.
2. السيطرة على المضاربات والمبالغات في الأسعار بالقطاع الإسكاني، عبر دخول البنوك على خط التمويل والمطورين تحت إشراف قانون تم إعداده لهذا القطاع سيحفز على دخول أدوات تمويلية جديدة يساعد على ضبط الأسعار، إذ يحد من المضاربات العشوائية ويجعل حركة السوق أكثر ارتباطاً بالقدرة التمويلية الفعلية للأفراد.
3. دخول نظام الرهن العقاري وفق إطار قانوني سيشجع المستثمرين المحليين والأجانب على التعاون والشراكة ما يشجع على نجاح الرؤية. 
4. سيكون أهم محرك عملي وفعلي لكثير من القطاعات، أبرزها البنوك، وشركات التمويل والاستثمار كونها الجهات الممولة الأساسية، إضافة إلى شركات التطوير العقاري ومواد البناء، والبورصة والتأمين. 
5. سيساعد المواطنين وخاصة الشباب على امتلاك مساكنهم في وقت مبكر بدل الانتظار لعقدين على أقل تقدير.
6. تعدد خيارات السكن أمام المواطنين، كونهم لن يكونوا محصورين فقط بخيارات الدولة، بل ستكون لديهم مرونة أكبر للتوجه نحو مشاريع القطاع الخاص بتمويل مناسب.
7. يعتبر ثمرة تعاون بين كل الأطراف كما سيخفف العبء والضغط عن المالية العامة للدولة، لا سيما أنه مع دخول الرهن العقاري تتحول الدولة من الممول الوحيد إلى شريك تنظيمي، مما يقلل من الأعباء المالية على الميزانية العامة.
8. سيتيح للأفراد إمكان الحصول على تمويل بضمان العقار نفسه، ما يعني تقليل القيود التي كانت تعرقل حركة البيع والشراء.

 ضمانات لتقليل المخاطر

حرص القانون على تخفيف المخاطر عبر طرح فرص لتمديد الآجال ومن ثم معالجة عدم الانتظام، ومنح خيارات للاستفادة من قرض مدعوم وآخر غير مدعوم، وهو ما حفز البنوك على الانخراط بقوة في هذا الملف، حيث يمنحها الحق في استرداد حقوقها، من خلال العقار المرهون عند الضرورة، مع ضمان عدم الإضرار بمصالح المقترضين من خلال وضع ضوابط مرنة وسهلة للسداد.

• تنشيط التداول العقاري: الرهن العقاري يسهل على المواطنين والشركات تمويل شراء أو تطوير العقارات، وهو ما يزيد من حجم الطلب ويضفي سيولة أكبر على السوق.
• إعادة هيكلة الأسعار: دخول أدوات تمويلية جديدة يساعد على ضبط الأسعار، إذ يحد من المضاربات العشوائية ويجعل حركة السوق أكثر ارتباطاً بالقدرة التمويلية الفعلية للأفراد.
• تحفيز الاستثمار العقاري: وجود نظام رهن واضح وإطار قانوني يطمئنان المستثمرين المحليين والأجانب، ما يشجع على الاستثمار في مشاريع التطوير العقاري والإسكان الخاص والتجاري.

 
حل حكومي نموذجي 

يعتبر القانون والتجمع والإقبال حوله من كل أطراف المنظومة المستفيدة من تبعاته هو شهادة على إجادة الحكومة في معالجة ذلك الملف، حيث تحرص على تقديم نموذج عملي مبتكر ومستدام، بهدف تسريع تأمين فرص إسكانية للمواطن، إذ يوجد أكثر من 100 ألف طلب إسكاني، ومن المتوقع أن تتضاعف الأعداد مستقبلاً ما لم يكن هذا الحل الجذري حاضراً، وهو ما كان سيؤدي إلى تضخم التكلفة المالية على الدولة، وقد تصل بعد 5 سنوات إلى 29 مليار دينار.
هدف الدولة حالياً هو أن يوجه الصرف في الميزانية على المشاريع ذات الأولوية الخاصة بالبنية التحتية، ومشاريع الطاقة المتجددة، والمشاريع ذات العائد المجدي، وطرح المشاريع الإسكانية يتم بالتعاون مع القطاع المصرفي، من خلال منتج التمويل العقاري الذي يمكن المواطن من الحصول على التمويل المناسب عبر شروط مرنة ومدة طويلة الأجل بدون تحميله أعباء إضافية.
وتعتبر فكرة القانون حلا ناجعا لتلاقي المصالح بين المواطن والقطاع الخاص، حيث إن قانون التمويل العقاري سيتيح للدولة إشراك القطاع الخاص بقوة، بهدف تسريع وتيرة الحصول على السكن، وفي الوقت ذاته يمثل فرصا ذهبية استثمارية في ظل التعديلات التشريعية التي تمكن المستثمر أن يكون شريكاً استراتيجياً مع الدولة. 
 هذا النوع من الشراكة ينتج عنه نظام اقتصادي مستمر ومستدام، وما تقوم به الدولة ما هو إلا تنفيذ استراتيجية لتنمية سوق التمويل العقاري على مراحل عديدة، والمرحلة الأولى هي إصدار القانون التي أوشكت على الانتهاء. 
ومن أبرز أهداف المراحل المستقبلية أن يكون للتوريق دور في تنمية سوق التمويل العقاري، حيث يمكن تحويل القروض إلى سندات أو صكوك قابلة للبيع، مما يحرر السيولة لدى البنوك، ويجذب أموالا مؤسسية جديدة. 
ويأتي هذا الحدث البارز ضمن جهود دول مجلس التعاون لتعزيز الشراكة والتكامل في قطاع الإسكان، ومناقشة أبرز القضايا الإسكانية المشتركة، والعمل على تبادل الخبرات والتجارب، بما يسهم في تحقيق الاستدامة وجودة الحياة.

القطاع المصرفي

ستكون البنوك من أبرز المستفيدين من هذا القانون، نظراً لكونها الجهة الممولة الأساسية والأكثر سيولة والأكثر قدرة على إدارة تلك الملفات بخبرات عريقة، حيث يمكن تلخيص الأثر الإيجابي في النقاط التالية: 

• توسيع قاعدة التمويل ومحفظة الائتمان: البنوك ستعمل على منتجات جديدة لتمويل الأفراد بضمان العقار، مما يزيد من محفظتها الائتمانية وكذلك الشركات المنفذة، ما سيجعل فائدتها مزدوجة. 
• تنويع مصادر الدخل: مع عوائد الفوائد والرسوم المرتبطة بالرهن، ستشهد البنوك تدفقات مالية إضافية تقلل من اعتمادها على القروض الاستهلاكية التقليدية.
• رفع كفاءة إدارة المخاطر: الرهن يوفر ضمانة قوية للبنوك في حال تعثر المقترض، حيث يمكنها استرداد حقوقها من خلال بيع العقار المرهون.

أهم القطاعات المستفيدة 

من أهم التبعات الإيجابية ذات الأثر الفعال للقانون استفادة القطاعات التالية: 

• قطاع الإنشاءات: زيادة التمويل العقاري تعني طلباً أكبر على مشاريع البناء، وهو ما ينعكس على شركات المقاولات المحلية.
• قطاع مواد البناء: ارتفاع وتيرة المشاريع السكنية والتجارية يرفع الطلب على الأسمنت والحديد والمواد الأخرى.
• قطاع التأمين: مع توسع عمليات الرهن، ستبرز الحاجة إلى تأمين العقارات المرهونة ضد المخاطر، مما يفتح مجالاً جديداً أمام شركات التأمين.
• القطاع الحكومي: سيتحول دوره من مزود رئيسي للسكن إلى منظم للسوق وضامن لحقوق الأطراف، ما يعزز الكفاءة المؤسسية.
• الاستحواذات والتحالفات: إمكانية استفادة شركات عديدة في البورصة من حركة النشاط  العقاري عموماً وعودة التحالفات بقوة للواجهة والاستحواذات أيضا، ومساعدة شركات متعثرة في النهوض من مشاكلها المالية.