العقار ومواد البناء: عقاريون لـ الجريدة•: أسعار «السكني» لن تتأثر بالتوزيعات الحكومية

قال عدد من العقاريين إن عدم تأثر أسعار العقارات السكنية بالتوزيعات الحكومية يعود إلى أنها تمت على الورق، لا على أرض الواقع، وتحتاج إلى سنوات كثيرة كي يتسلمها أصحابها، ويبنوا المنازل، مضيفين أن انعدام الفرص الاستثمارية وانخفاض الفائدة على ودائع البنوك، جعلا كثيراً من المستثمرين يتجهون إلى الاستثمار في السكن الخاص، مما أدى إلى ثبات الأسعار.

وأضافوا في استطلاع قامت به «الجريدة» إزاء عدم تأثر الأسعار بالتوزيعات والتصريحات الحكومية لحل المشكلة الاسكانية التي تفاقمت خلال السنوات الثلاث الماضية، وتجاوز عدد الطلبات الإسكانية الـ100 ألف طلب إسكاني، أن التوزيعات التي قامت بها الحكومة كانت على المخطط فقط، وتحتاج إلى وقت طويل كي يتم تنفيذها على أرض الواقع، وهذا عامل ساهم في ثبات الأسعار.

وذكروا أن حل المشكلة الاسكانية يأتي بإشراك القطاع الخاص في عملية تطوير المساكن الخاصة وتعديل القوانين التي تحد من عمله، مشيرين إلى أن الدولة وضعت خطة استراتيجية وفق جدول زمني لبناء المدن الإسكانية مع خدماتها وحل القضية في أسرع وقت ممكن، حيث ستتلقى الحكومة العديد من الطلبات الإسكانية خلال السنوات المقبلة.

وأشاروا إلى أن من أسباب ارتفاع أسعار السكن الخاص منع الشركات العقارية من الخوض في مجال تطوير المساكن، موضحين أن الشركات في السابق كانت تعمل على تثبيت الأسعار وزيادة المعروض والتنافسية في السوق، وفيما يلي التفاصيل:

أكد الخبير العقاري المدير العام السابق للشركة الكويتية للمقاصة العقارية، طارق العتيقي، ان أسعار المساكن الخاصة لم تتأثر بالتصريحات والوعود الحكومية ازاء حل المشكلة الإسكانية، كما انها لم تتأثر بالتوزيعات التي أعلنت عنها خلال السنة المالية المنتهية وهي توزيع 12 ألف وحدة سكنية، وذلك لأسباب متعددة منها أن الطلب مازال اكبر بكثير من العرض، إضافة إلى ان المواطنين متخوفون من عدم استمرار الحكومة في التوزيعات بشكل منتظم.

وقال العتيقي ان من الأسباب أيضا أن التوزيعات السنوية التي تقوم بها الحكومة تحتاج إلى فترة ثلاث سنوات إضافية كي يتم إنشاء البنى التحتية، فضلا عن فترة بناء المنزل، لافتا إلى ضرورة اسراع الحكومة في حل الأزمة الإسكانية كونها تمس شريحة كبيرة من المواطنين لا تقل نسبتها عن 50 في المئة.

وأضاف أن تحول المنازل الخاصة إلى عقار استثماري مصغر وارتفاع عوائده ساهم في ثبات الأسعار وعدم تأثرها بأي تصريحات أو توزيعات، مما جعل عددا كبيرا من المستثمرين يتجهون الى الاستثمار في المساكن الخاصة وتحويلها إلى فلل ذات طابع استثماري، مشيرا إلى وجوب قيام الحكومة بضبط سوق السكن الخاص، ومنع المضاربين والمستثمرين من الدخول اليه.

نماذج ناجحة

وأشار العتيقي إلى أن نسبة كبيرة من مساحة الكويت غير مستغلة، وهناك مناطق كفيلة بحل الأزمة الإسكانية واستيعاب كل طلبات الإسكان، مشيرا إلى أن هناك نماذج ناجحة قامت الحكومة بها خلال فترة السبعينيات من القرن الماضي، الا وهي مناطق قرطبة واليرموك والسرة والجابرية، حيث قامت بتوزيع القسائم على المواطنين دون أن تكون مكتملة البنية التحتية من شبكات المجاري والطرق، ونجحت بالفعل، وأصبحت من المناطق النموذجية.

وشدد على ضرورة إشراك القطاع الخاص في عملية تطوير المساكن الخاصة وتعديل القوانين التي تحد من عمله وعلى سبيل المثال القانون سيئ الذكر 9/8 لسنة 2008، حيث كان الهدف منه إيجابيا وهو الحد من ارتفاع الأسعار الا انه ثبتت سلبيته ويجب تعديله.

التوجه نحو الاستثمار

ومن ناحيته، قال الخبير العقاري حمد بودي ان عدم تأثر أسعار العقار بالتوزيعات الحكومية يعود الى انها تمت على الورق لا على ارض الواقع، وتحتاج إلى سنوات عديدة كي يتسلمها اصحابها ويقوموا ببناء المنازل، إضافة الى أن توزيع 12 ألف وحدة سكنية خلال السنة الواحدة مقابل 8 آلاف طلب إسكاني سنويا، يعتبر قليلا جدا، فضلا عن وجود اكثر من 100 ألف طلب إسكاني حاليا.

وأضاف بودي أن بناء البنية التحتية للمناطق التي تم توزيعها على المواطنين تحتاج إلى فترة طويلة، كما أن مبالغ كبيرة من ودائع المستثمرين التي كانت في البنوك المحلية، خرجت إلى الاستثمار بالسكن الخاص، مما أدى إلى ثبات الأسعار وعدم تأثرها، مشيرا إلى أن أسعار السكن الخاص في المناطق الخارجية والداخلية مستقرة عند حدودها المرتفعة المعروفة رغم ما يتم التصريح عنه من مشاريع.

تحرير الأراضي

ودعا بودي الحكومة الى توزيع وتحرير الأراضي الشاسعة، كما فعلت حكومة المملكة العربية السعودية، والذي كان له اثر واضح على الأسعار في المملكة، مشيرا إلى أن على الدولة وضع خطة استراتيجية وفق جدول زمني لبناء المدن الإسكانية مع خدماتها وحل القضية في اسرع وقت ممكن، لأن الدولة ستتلقى العديد من الطلبات الإسكانية خلال السنوات القادمة.

وحول حلول الأزمة الإسكانية، أوضح بودي أن حلول القضية الإسكانية في الكويت كثيرة ومتعددة وواضحة، إذ ان هناك شريحة واسعة من المجتمع وهي فئة حديثي الزواج تناسبها مساكن بالنظام العمودي بمساحة لا تتجاوز 250 متراً مربعاً مثلا، كما أن الدولة تستطيع أن تمنح القطاع الخاص الحق في بناء المساكن، وإشراكه في عمليات التطوير، بأساليب مختلفة ومتعددة وعلى سبيل المثال طرح أراض فضاء للشركات عن طريق نظام "B.O.T".

توزيعات على المخطط

وبدوره، ذكر المدير العام لشركة رديف للخدمات العقارية، يوسف العمر، أن أسعار العقارات والأراضي السكنية لم تتأثر بالتوزيعات، والدليل على ذلك المزادات التي تقام بين الحين والآخر، وابرزها المزاد الأخير الذي أقامته شركة الإنماء العقارية في شهر يوليو الماضي، لبيع قسائم سكنية في منطقة الفنيطيس، حيث وصلت أسعار القسائم إلى أرقام قياسية، إذ تم بيع 31 قسيمة، بمساحة إجمالية 14 ألف متر مربع، بقيمة 9.87 ملايين دينار، مشيرا إلى أن الأسعار مازالت مرتفعة ومازال الطلب مرتفع جدا ايضا.

وأشار العمر إلى أن التوزيعات التي قامت بها الحكومة تعتبر على المخطط فقط، وتحتاج إلى وقت ليس بالقصير كي يتم تنفيذها على ارض الواقع، وهذا عامل ساهم في ثبات الأسعار، مشيرا إلى أن الأراضي المحجوزة لدى القطاع الخاص انخفضت على مدى السنوات الماضية، وهذا ان دل فإنما يدل على أن السوق متعطش وبحاجة إلى مزيد من الأراضي.

واوضح أن الفجوة بين العرض والطلب مازالت كبيرة جدا، وإذا كانت الحكومة تريد تصحيح الأسعار، فعليها تحرير اكبر مساحة من الأراضي، مشيرا إلى أن هناك العديد من الدراسات التي قدمت إلى الحكومة من جهات عديدة لحل القضية الإسكانية من خلال منظور إسكاني يقلل فترة الانتظار ويسد حاجة طالبي السكن.

انعدام الفرص

وأوضح العمر أن انعدام الفرص الاستثمارية وانخفاض الفائدة على ودائع البنوك، جعل الكثير من المستثمرين يتجهون إلى الاستثمار في السكن الخاص، حيث أصبح السكن الخاص استثماريا ولكن بكثافة منخفضة، لافتا إلى أن الحكومة بطيئة جدا ولا خطوات فعلية لحل الأزمة الإسكانية.

واشار العمر الى أن جزءاً من أسباب ارتفاع أسعار السكن الخاص يتمثل في منع الشركات العقارية من خوض مجال تطوير السكن، إذ كانت تعمل على تثبيت الأسعار وزيادة المعروض والتنافسية في السوق، مؤكدا أن من حلول الأزمة الإسكانية السماح لشركات القطاع الخاص المساهمة في عمليات تطوير السكن، وإلغاء القوانين التي تعوق عمل ذلك.

تقييم السوق العقاري

ومن جهة أخرى، قالت أوساط عقارية انه لا يمكن تقييم السوق العقاري على أساس مزاد واحد، أو على أساس بيع مجمع سكني، اذ ان هناك ظروفا تحيط بكل عملية بيع، وافضل طريقة للوصول إلى نتائج وأسعار العقارات في السوق المحلي هو التقارير ربع السنوية التي تصدرها بعض الجهات المعنية.

وبينت هذه الأوساط أن هناك اكثر من مزاد تمت إقامته خلال السنة الماضية وبداية السنة الحالية، وقد شهد بيع قسائم سكنية بأسعار منخفضة عن السوق، متوقعة أن تتم زيادة العروض العقارية من الأراضي المملوكة للقطاع الخاص خلال الفترة المقبلة، وذلك لأسباب منها الركود الذي أصاب السوق، والارتفاعات القياسية التي وصلت اليها أسعار الأراضي، إضافة إلى سداد المديونيات.

وأوضحت أن توزيع الأراضي السكنية الحكومية لا تؤثر في أسعار السوق بسبب استمرار انخفاض سعر الفائدة في البنوك المحلية، إضافة إلى انعدام الفرص الاستثمارية المجدية بالنسبة للمستثمرين أو المضاربين، كما أن العرض والطلب له دور كبير في مسألة انخفاض الأسعار، حيث مهما وزعت الحكومة من أراض، فان الطلب مازال اكبر بكثير ولن يكون للتوزيعات اثر.

واستغربت تقاعس الحكومة في توفير السكن الخاص للمواطنين، حيث تعد الكويت ثاني اكبر منتج للنفط، مؤكدة أن الكويت بحاجة إلى مدن إسكانية جديدة لا يقل عددها عن 10 مدن إسكانية شاملة جميع الخدمات التي يحتاج اليها المواطن من مدارس ومخافر ومجمعات تجارية ومستشفيات وغيرها.