الشرهان لـ الجريدة•: قرارات «المركزي» سترفع المعروض من العقارات

• بماذا اتسم السوق العقاري المحلي خلال عام 2017؟

- شهد القطاع العقاري خلال العام الماضي ركودا في التداولات وانخفاضا في الأسعار، ولكن بنسب بسيطة، وليس كما صوره بعض المهتمين بالشأن العقاري ان هناك انهيارا في أسعار العقارات.

وتركزت الانخفاضات في بعض المناطق البعيدة عن مركز العاصمة، وتحديدا في بعض القسائم السكنية التي تم بيعها في المزادات التي تمت إقامتها خلال النصف الاول من العام الماضي، ولكن، قبل نهاية العام شهدت المزادات بيعا لقسائم سكنية بأسعار مرتفعة.

وردد البعض ان المزادات الاخيرة ضخمت الاسعار، وهذا الكلام غير صحيح، حيث ان القسائم السكنية التي شهدت ارتفاعات في الاسعار، تقع بمواقع مميزة، وامامها ارتدادات وقريبة من الخدمات، وهذا طبيعي أن تجد الطلب عليها مرتفعا، وبالتالي ترتفع أسعارها.

نسبة الانخفاض

• كم بلغت نسبة انخفاض أسعار العقارات خلال العام الماضي؟

- بالنسبة للعقارات السكنية فقد شهدت انخفاضات في الاسعار بنسبة بلغت 15 في المئة تقريبا، وكما ذكرت ان الانخفاضات كانت في بعض المناطق البعيدة عن مركز العاصمة، أما بالنسبة للعقار الاستثماري فقد شهد ارتفاعا في المعروض، وهذا من الطبيعي ان يؤدي إلى الانخفاض، حيث تراوحت نسبة الانخفاض بين 15 و20 في المئة تقريبا، وتنطبق هذه النسبة ايضا على العقار التجاري.

• ما هي التوقعات لأسعار العقارات خلال 2018؟

- كما هو معروف ان موضوع العرض والطلب هو المتحكم الرئيسي في اسعار العقارات، والتوقعات تشير الى أن يشهد القطاع العقاري خلال عام 2018 انخفاضات في الاسعار، وذلك لوجود مؤشرات على ارتفاع العرض.

ويعتبر توجه بنك الكويت المركزي وإصدار تعليمات للبنوك بشأن تقليص اعداد العقارات المرهونة لدى القطاع المصرفي، أول المؤشرات، حيث سيتم الضغط على المستثمرين لتسييل عقاراتهم وبالتالي سيرتفع المعروض في السوق العقاري.

وسيشمل التسييل كلا من العقارات التجارية والاستثمارية، وستتأثر أسعارها بالانخفاض خلال الفترة المقبلة، بالاضافة الى ان هناك توجها نحو هدم العقارات القديمة وانشاء اخرى جديدة بنسب بناء اعلى، وبالتالي سيزيد المعروض من الشقق.

أما فيما يخص العقارات السكنية، فلا توجد المؤشرات على الانخفاض، لذا يتوقع ان تستمر الاسعار وفق المستويات الحالية، وذلك لأن أرقام الطلبات الاسكانية ما زالت مرتفعة.

وبالنسبة إلى القيم الايجارية فهي الاخرى ستتأثر نتيجة لارتفاع العرض من الشقق والمكاتب، بالاضافة إلى وجود توجه نحو هدم العقارات المتهالكة وإقامة اخرى حديثة بعدد أدوار أكثر، وبالتالي سيرتفع المعروض من الشقق السكنية، وستنخفض الإيجارات.

زيادة الكهرباء

• ما الذي طرأ من تغيرات على القطاعات العقارية التي تم تطبيق زيادة الكهرباء عليها؟

- فترة الأشهر الستة، التي طُبِّقت فيها زيادة تعرفتي الكهرباء والماء، لا تعطي المؤشر الكافي لقياس وضع العقارات بعد هذه الزيادة، وبالرغم من ذلك لم تذكر الأقاويل التي أشارت الى ان العقارات الاستثمارية والتجارية ستشهد انخفاضات في الاسعار بعد تطبيق الزيادة، ان نسبة الاشغالات ستنخفض.

وأعتقد ان الجميع سيتكيف مع الزيادة سواء ملاك العقارات او المستأجرين، كما تكيفوا مع زيادة اسعار المحروقات، حيث ان الزيادة تعتبر معقولة، اذ يجب التوجه نحو ترشيد استهلاك الكهرباء والماء لأن هناك استهلاكا كبيرا ومكلفا على الدولة.

العقارات الخارجية

• بم تصف القرار الوزاري الخاص بالعقارات الخارجية والمعارض العقارية؟

- لا شك أن الجميع مع فكرة تنظيم المعارض العقارية وحفظ حقوق كل الاطراف المشاركة في العملية، ولا أحد ينكر وجود عمليات نصب على المستثمر المحلي في بعض الصفقات العقارية التي تمت خلال السنوات الماضية.

ولكن هناك مآخذ على القرار الوزاري الذي أصدرته وزارة التجارة والصناعة، اذ يجب ان تكون الرقابة واقعية ومنطقية، وغير متشددة كما هو الحاصل الآن، حيث تعتبر الرقابة المتشددة عامل طرد للمستثمرين والمسوقين الخارجيين.

ومع وجود هذا القرار ستتقلص أعداد المعارض والشركات المشاركة، خلال الفترة المقبلة، وذلك بسبب التشدد في بعض بنود القرار، ولكن في المجمل يعتبر القرار جيدا ومنظما ويصب في مصلحة المستثمرين والعارضين، ولكن يجب أن تكون هناك مرونة.

• ما الذي ينقص السوق العقاري من قوانين أو قرارات؟

- مع تطور الزمن يحتاج السوق، بين الحين والآخر، قرارات وقوانين جديدة تعمل على تنظيمه وتواكب التطور الحاصل، فيجب على الجهات المعنية دراسة السوق العقاري ومعرفة التغيرات ومتطلباته الجديدة.

ونظرا لإقبال العديد من المواطنين على التملك والسكن في العقارات العمودية الاستثمارية، وذلك لارتفاع أسعار القسائم السكنية الخاصة، اذ يجب على وزارة التجارة والصناعة الاسراع في اقرار قانون اتحاد الملاك، وأن يكون ملزما على الجميع.

وتفكر الدولة في الاتجاه إلى البناء العمودي لحل جزء من المشكلة الإسكانية، وهذا الاتجاه لن يجد الإقبال في حال عدم وجود قانون يلزم بتنظيم اتحاد خاص بالعقار، لأن هناك أمثلة كثيرة على فشل فكرة البناء العمودي دون وجود اتحاد الملاك ملزم.

ومن مهام اتحاد الملاك خدمة العقار والمحافظة عليه وصيانته، بالإضافة إلى حل المشاكل التي تواجه مالكي الشقق، حيث انه في الوقت الراهن يواجه قانون اتحاد الملاك تحديات أبرزها عدم إلزامية المشاركة في القانون.

ومن القوانين التي يحتاج إليها السوق المحلي أيضا هو السماح للاجانب بتملك الشقق السكنية او القسائم الخاصة، وعلى الرغم من ان هذا القانون موجود في الوقت الحالي فإنه يطبق بنطاق محدود ويشترط موافقة مجلس الوزراء ويحتوي على شروط ومتطلبات صعبة جدا.

وأتساءل ما المانع من السماح للاجانب بتملك العقار بغرض السكن لا المتاجرة؟ لاسيما أن هناك شريحة كبيرة من الوافدين مستقرة منذ فترة طويلة في البلد ويجب منحهم الحق في التملك، كما ان السماح لهم بالتملك سينعكس ايجابا على القطاع العقاري وسينعش التداولات بصورة كبيرة.

ولعل من أبرز القوانين التي يحتاج اليها السوق المحلي هو الرهن العقاري، الذي بموجبه تمنح البنوك التجارية القروض للمواطنين لشراء السكن الخاص، حيث يعمل هذا القانون على حل الازمة الاسكانية.

• ما رأيكم في اقتراح منع الوافدين من استئجار شقق بالمناطق السكنية النموذجية؟

- إن تم تطبيق هذا المقترح فسيضر بشريحة كبيرة من المواطنين الذين يرغبون في تأجير شققهم السكنية في منازلهم الخاصة، وذلك لتسديد التزاماتهم المالية وقروضهم العقارية، وتغطية التكاليف المرتفعة لبناء القسائم السكنية.

ويعود السبب لرغبة الوافدين في السكن بالمناطق السكنية النموذجية هو اهمال بعض ملاك العقارات الاستثمارية وعدم عمل الصيانة الدورية لعقاراتهم، فبالتالي اصبح العقار وخدماته متهالكة ولا تناسب الوافدين، بالاضافة الى وجود الكثير من العزاب في الشقق الاستثمارية، وهذا يعتبر عنصر طرد للعوائل، مما يجعلهم يتوجهون نحو المناطق السكنية.

مقترحات

• إلى أين وصلت الأزمة الإسكانية؟ وما هي أهم المقترحات لحلها؟

- عدد الطلبات الإسكانية يتزايد كل عام، والحكومة تحاول بقدر المستطاع توفير المناطق وتغطية الطلبات، ولكن مع تزايد الطلبات لن تستطيع المؤسسة العامة للرعاية السكنية توفيرها خلال فترة زمنية قصيرة.

ولحل الأزمة الإسكانية يجب على الحكومة اشراك القطاع الخاص في عملية بناء المساكن الخاصة للمواطنين، لأن القطاع الخاص يمتلك الخبرة الكافية وله القدرة على تطوير المناطق بأسرع وقت ووفق المواصفات المطلوبة.

اتحاد وسطاء العقار

• ما أهم إنجازات مجلس إدارة الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار الجديد؟

- مجلس الإدارة الجديد وضع خطة استراتيجية منذ توليه زمام امور الاتحاد، وكان من اهم نقاط هذه الاستراتيجية تسهيل مهام الوسيط العقاري لإنهاء اجراءات المعاملة لدى الجهات الحكومية، وتنظيم وتطوير السوق بشكل عام، ومنع الدخلاء على المهنة، وتثقيف الوسطاء الجدد.

وبالفعل عقد الاتحاد العديد من الاجتماعات مع الوزارات والهيئات الحكومية، وتم توضيح المشاكل التي تواجه الوسيط العقاري، بالاضافة الى تقديم المقترحات لحل تلك المشاكل، وايضا تقدمنا الى وزارة التجارة والصناعة بدراسة لتطوير وتنظيم السوق العقاري.

وأقمنا عددا لا بأس به من الدورات التدريبية للوسطاء الجدد، وذلك بالتنسيق مع وزارة التجارة، اذ نسعى الى ان تكون تلك الدورات والبرامج إلزامية للحصول على رخصة ممارسة مهنة الوساطة العقارية.

وعيَّن الاتحاد محاميين متخصصين بالقضايا العقارية، وذلك للترافع عن القضايا الخاصة بالوسطاء المنتسبين للاتحاد، بالاضافة الى انه تم توفير مناديب، وذلك لتخليص الاجراءات والمعاملات التي تخص الوسطاء.

• ما هي استراتيجية الاتحاد خلال الفترة المقبلة؟

- سيستمر الاتحاد في استراتيجيته الهادفة الى منع الدخلاء على المهنة، والتنسيق مع الجهات الحكومية لتطوير السوق العقاري، كما انه يسعى ليكون له ممثلون في اللجان التي تم تشكيلها، والتي يتم استحداثها بين فترة وأخرى، وذلك بحكم الخبرة التي يمتلكها الاتحاد وموقعه في القطاع العقاري.