يعتبر سوق البيع على الخريطة مفيداً للمطورين، لأنه يمكنهم من تأمين الأموال اللازمة والمبيعات قبل بدء أعمال البناء، كما أنه مفيد للمشترين أيضاً، بحيث يستطيع الشراء بسعر أقل مع خيارات دفع تفضيلية. ورغم أن الشراء على الخريطة يوفر كثيراً من المزايا عند شراء العقارات في السوق الثانوي، فإن هناك مخاطر ينبغي على المشترين المحتملين أخذها بعين الاعتبار.

يشير مصطلح الشراء (على الخريطة) إلى شراء العقارات بالاستناد إلى الرسومات والمقترحات المقدمة من المطور، وكثيراً ما يتم ذلك قبل بدء العمل بهذه العقارات. وازدهر سوق البيع على الخريطة في بعض دول الخليج قبل حدوث الأزمة المالية العالمية خصوصاً في أبوظبي.

Ad

ويعتبر سوق البيع على الخريطة مفيداً للمطورين لأنه يمكنهم من تأمين الأموال اللازمة والمبيعات قبل بدء أعمال البناء، كما أنه مفيد للمشتري أيضاً، بحيث يستطيع الشراء بسعر أقل مع خيارات دفع تفضيلية.

ورغم أن الشراء على الخريطة يوفر كثيراً من المزايا عند شراء العقارات في السوق الثانوية، فإن هناك مخاطر ينبغي على المشترين المحتملين أخذها بعين الاعتبار.

فوائد الشراء  

إحدى المزايا الرئيسية للشراء على الخريطة رخص ثمن هذه العقارات، خصوصاً عند إطلاق المشروع مقارنة بسعرها عند إعادة بيعها. وعادة ما يعرض المطورين خصومات تتراوح بين 15-20 في المئة لتشجيع الاستثمار الأولي وللمساعدة في دفع تكاليف المشروع.

ومن الفوائد الأخرى للشراء على الخريطة عدم اضطرار المشترين إلى دفع ثمن هذه العقارات كاملاً وعلى الفور، ولكن عادة ما يطلب منهم دفع 5-20 في المئة من السعر، على أن يتم دفع ما تبقى من المبلغ خلال فترة مدتها سبع سنوات.

وثمة ميزة أخرى للمشترين الذين يعيشون مع حلم شراء عقار خاص بهم، وهي أن الشراء على الخريطة يمكنهم في كثير من الأحيان من الحصول على أول الخيارات المتاحة ضمن المشروع.

إغراء المستثمرين  

اكتسب الشراء على الخريطة شعبية لدى المستثمرين، خصوصاً مع إمكان بيع العقارات قبل إتمام عملية البناء، حسبما قال فنسنت إيستون، مدير المبيعات في شيروودز إندبندنت بروبرتي كونسلتنتس.

والواقع أن المضاربة تفشت في سوق عقارات أبوظبي خصوصاً في ظل عدم وجود قوانين تمنع المستثمرين من تغيير ملكية منزل غير مكتمل لتحقيق الأرباح قبل الانتهاء من بناء العقارات.

ووفقاً لتقرير صادر عن رويال إنستيتيوشن أوف تشارترد سيرفيورز، فإن نحو 80 في المئة من مبيعات العقارات في العاصمة الإماراتية تعتبر استثمارات مضاربة. ويشار إلى أن المضاربين بدأوا التدفق إلى أبوظبي، نظراً للمكاسب الكبيرة التي شهدتها أسعار المساكن في الإمارة خلال السنوات القليلة الماضية. وعززت هذه الطفرة بسبب نقص العقارات الذي قامت الحكومة بتنفيذه من خلال التحكم في إيصال الإمدادات لتفادي حدوث زيادة في العرض.

وتوقع تقرير حديث صادر عن مورغان ستانلي استمرار ارتفاع أسعار العقارات في أبوظبي حتى عام 2012 على الأقل، عندذ سيبدأ العرض بمواكبة الطلب.

مخاطر الشراء  

أشار إيستون إلى أن شراء العقارات على الخريطة لا يخلو من المخاطر. إن من أكبر مساوئ الشراء على الخريطة هو عدم معرفتك بالمنتج النهائي الذي ستحصل عليه. ويجب على المشترين الاعتماد على الوعود والسمعة الطيبة والسجل السابق للمطور عند الشراء، بسبب عدم تمكنهم من رؤية المنتج النهائي مباشرة.

ومن السلبيات الأخرى التي تحيط بالشراء على الخريطة قلة خيارات التمويل لدى المشترين، بسبب تردد شركات التمويل في توفير التمويل مع عدم قدرتهم على رؤية العقار المكتمل البناء.

ويتم في بعض الحالات توقيع اتفاقيات بين البنوك والمطورين لتقديم خيارات تمويل حصرية لمشروعات محددة، وفي هذه الحالة فإنه يجب على المشتري الخضوع لشروط الممول العقاري ولن يكون قادراً على البحث عن ممولين آخرين من أجل الحصول على فوائد وخيارات دفع أفضل.

ومن السلبيات الأخرى للشراء على الخريطة التأخر في تسليم المنتج النهائي، الأمر الذي يعني عدم استطاعة المشترين الذين ينوون العيش في العقار الانتقال إليه حسب خططهم. ويمكن أن يخلق هذا مشاكل في السيولة النقدية للمشترين.

أما بالنسبة للمستثمرين، فإن الشراء على الخريطة يشكل مخاطر مختلفة. وقال إيستون «إن الخطر الحقيقي يكمن في المضاربة، حيث يراهن المشتري على زيادة قيمة العقارات قبل اضطرارهم إلى دفع الدفعة التالية للمطور ويقومون بالتصرف بناء على ذلك». وأضاف أن هذا يعتمد على الزيادة الكبيرة في قيمة رأس المال. ومع ذلك إذا لم ترتفع قيمة العقار فيلتزم المضارب قانونياً بتقديم دفعات أخرى.

ولا يوجد في الوقت الحاضر أي قوانين لحسابات الضمان في أبوظبي لحماية المستثمر. وعلى الرغم من ذلك، فقد بدأت بعض كبريات شركات التطوير العقاري في العاصمة الإماراتية تنظيم عمليات إعادة البيع ضمن مشاريعها لحمايتها من المضاربين.

فعلى سبيل المثال، فرضت الدار العقارية، وهي أكبر مطور في الإمارة قيوداً جديدة على عمليات إعادة البيع ضمن مشاريعها، لاسيما في مرحلة البيع على الخريطة. وسوف تدخل هذه التغييرات حيز النفاذ على جميع عمليات بيع الشقق والفلل اعتباراً من أكتوبر، وستكون قابلة للتطبيق على جميع المشاريع المستقبلية للشركة.

ماذا يجب أن تفعله وتتجنبه عند الشراء على الخريطة؟

حذر إيستون من أنه يجب على المشترين الذين ينوون شراء عقارات على الخريطة القيام ببعض الحسابات حول المطور والمشروع قبل اتخاذ قرار الشراء. ومن المهم قياس مصداقية المطور من خلال الاطلاع على المشاريع السابقة وكيفية معالجته لهذه المشروعات.

وثمة خطوة أخرى مهمة في عملية البحث ألا وهي زيارة الموقع لتحديد ما إذا كان المطور قد قدم وصفاً دقيقا للمنطقة المحيطة بالمشروع والإطلالة التي سيحصل عليها المشتري من الشقة أو الفيلا. ويعد هذا أمراً بالغ الأهمية في تحديد الأقساط في السوق الثانوية.

كما تشمل عملية الاحتياط قراءة جميع الوثائق، لاسيما اتفاقية البيع والشراء، التي تتضمن معلومات مهمة عن إثبات الملكية، والقيود على عملية إعادة البيع والشروط الجزائية وغرامات التأخير في البناء.

ومن الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المشترون على الخريطة انخراطهم في اتفاقية تحفظ تلزمهم التوقيع على وثيقة البيع والشراء، حتى لو لم تكن مكتوبة في ذلك الوقت.

وأخيراً، يجب استخدام وكيل عقارات حسن السمعة، لأن الوثائق يمكن أن تكون معقدة وصعبة على المشتري ليفهمها، لاسيما إذا لم تكن اللغة الإنكليزية أو العربية لغتك الأم.