عمدت الهيئة العامة للاستثمار إلى تأسيس المحفظة العقارية برأسمال مليار دينار لاستكشاف الفرص العقارية، التي ظهرت مع تدني أسعار العقارات بشكل رئيسي، وخصوصا العقار التجاري، وذلك من خلال الاستفادة من هذه الفرص في الاستثمارات طويلة الأجل لتحقيق عوائد جيدة، بالإضافة إلى تحفيز القطاع وإعادة الاستقرار إليه.

أكد المدير التنفيذي لقطاع الاحتياطي العام في الهيئة العامة للاستثمار بدر العجيل أن المحفظة العقارية المليارية تم تأسيسها بغرض الاستثمار في المقام الاول، ومن ثم تعزيز الثقة في السوق العقاري عبر الاستفادة من الفرص العقارية التي تراجعت قيمتها من جراء الأزمة المالية، مشدداً على أن آلية عملها بعيدة كل البعد عن الأجندات السياسية.

Ad

وأضاف العجيل خلال المؤتمر الصحافي الذي عقدته الهيئة العامة للاستثمار أمس لشرح آليات وضوابط عمل المحفظة العقارية المليارية أن تأسيس المحفظة جاء لاستكشاف الفرص العقارية والتي ظهرت مع تدني اسعار العقارات بشكل رئيسي وخاصة العقار التجاري، وذلك من خلال الاستفادة من هذه الفرص في الاستثمارات طويلة الاجل لتحقيق عوائد جيدة بالاضافة إلى تحفيز القطاع وإعادة الاستقرار له. وأشار إلى أن الهيئة أعدت هذه المحفظة للتعاون مع بيت التمويل الكويتي (بيتك) من خلال اعداد دراسة متكاملة لوضع السوق والاستفادة من خبرة بيتك في اعداد اللائحة التنفيذية وتشكيل لجنة للاشراف على المحفظة العقارية والتي ستتكون من سبعة اعضاء (خمسة من الهيئة العامة للاستثمار وعضوان من بيتك) مع تعيين مراقب حسابات خارجي، بالاضافة الى مدقق داخلي لضمان التأكيد على ضوابط وشروط المحفظة ولتحقيق الاهداف التي تريد الهيئة تفعيلها.

وتوقع العجيل أن تجتمع اللجنة التنفذية للمحفظة خلال الاسبوع التالي لصدور قرار تعيين ممثلي الهيئة والمتوقع له أن يصدر الاسبوع الحالي، على أن تبدأ عملها خلال الاسبوعين المقبلين.

5 سنوات قابلة للزيادة

وعن مدة عمل المحفظة أوضح العجيل أنها ستكون خمس سنوات قابلة للتجديد مدة عام ثم عام ىخر (أي سبع سنوات) بعائد سنوى حده الادني 6 في المئة قابل للزيادة وذلك وفق الدراسة التي اعدها بيتك، لافتا إلى أن رأسمال المحفظة يتناسب مع وضع السوق خلال فترة عملها ولا يوجد تفكير لزيادتها خلال هذه الفترة. وزاد أن مدة المحفظة كافية لعودة الثقة للسوق العقاري ولكن إذا استدعى الامر تمديد عملها أكثر من الفترة المحددة سيكون لكل حادث حديث، مشددا على اننا نسعى إلى مساندة القطاع العقاري وتنشيط السوق خاصة في القطاع التجاري.

وأوضح أنه سيتم شراء العقارات وفق سعر السوق الحالي دون النظر لتكلفتها على البائع وفقا لتقديرات شركات التقييم التي سيتم التعاقد معها مثل: بيت التمويل الكويتي وبنك الكويت الدولي، مؤكداً أنه يمكن شراء العقارات المتعثرة أو المرهونة شريطة أن يتم الاتفاق في العقد على فك الرهن قبل البيع، وذلك من قبل صاحب العقار أو اي شخص مفوض بذلك.

صلاحيات المحفظة

وأشار العجيل إلى أن اللجنة سيكون لها كل الصلاحيات لبيع وشراء أي عقار وفق الضوابط الموضوعة وسيتم تحويل المبالغ بشراء كل صفقة على حدة، موضحاً أنه ليس شرط أن تستخدم المحفظة كل رأسمالها خلال السنة الاولى من عملها وذلك حسب الفرص المعروضة امامها، مشيرا إلى أنه لم يحدث تنسيق مع اي شركات خلال الفترة السابقة أو الحالية لشراء عقارتها، مضيفاً أن المحفظة ليس معروضا عليها أي فرص حالياً.

وأوضح العجيل أن استراتيجية الهيئة العامة للاستثمار قائمة على الاستثمار الخارجي، لكنها وجدت أن هناك جدوى للاستثمار في السوق المحلي قامت بالدخول عليه مع تراجع الاسعار والتي ادت إلى انعكسات كثيرة على الاقتصاد الكويتي ولذلك فضلت الاستثمار من خلال المحفظة الوطنية والتي سيتم توفير السيولة لها من قطاع الاحتياطي العام بالهيئة.

وعن ايرادات المحفظة أوضح العجيل أنها ستكون من بيع وشراء العقارات بالاضافة إلى الايجارات والعوائد للعقارات التي سيتم شراؤها، مبيناً أن عمولة بيتك لن تكون من الشراء والبيع لكنها ستنقسم إلى جزأين الاول: اتعاب ثابتة نتيجة المصاريف التي يحتاج إليها بيتك لإدارة المحفظة، والجزء الثاني اتعاب تشجيعية لرفع أداء المحفظة وتحقيق الاهداف المرجوة منها. وردا على سؤال بشأن تصريحات نائب رئيس مجلس الوزراء الشيخ احمد الفهد بإنشاء محفظة لشراء الاسهم تابعة للهيئة العامة للاستثمار، أكد أن قطاع الاحتياطي العام بالهيئة ليس له علاقة بذلك.

النظام الأساسي للمحفظة العقارية

الضوابط العامة للمحفظة:

1 - يحظر على المحفظة شراء أي من أصول بيت التمويل الكويتي أو شركاته التابعة أو الزميلة ولا يشمل هذا الحظر العقارات المسجلة باسمه لأغراض التمويل الإسلامي.

2 - يحظر على المحفظة الاستثمار في العقارات التالية:

أ - السكن الخاص سواء أراضي أو فللا.

ب - حقوق المنفعة العامة كالقسائم الصناعية والشاليهات.

ج - عقارات BOT

3 - يحظر على المحفظة الآتي:

أ - تملك حصة على الشيوع في عقار.

ب - تملك وحدات ضمن عقار.

ج - اجراء عمليات مبادلة عقارات بأخرى.

د - الاقتراض.

4 - أن يكون البائع قد تملك العقار قبل 3 سنوات على الاقل.

5 - أن تكون العقارات غير مخالفة للأنظمة والقوانين ذات العلاقة.

6 - أن تكون حالة العقار جيدة ولم يمض على بنائه أكثر من 5 سنوات.

7 - يمكن للمحفظة شراء العمارات غير مكتملة البناء والعمل على استكمال بنائها في حال وجود جدوى من ذلك.

8 - تسجل جميع العقارات المشتراة باسم حكومة دولة الكويت ممثلة بالهيئة العامة للاستثمار.

عمر المحفظة:

5 سنوات قابلة للتمديد لمرتين كل مرة مدتها سنة.

اللجنة التنفيذية للمحفظة:

تضم 5 أعضاء 3 يمثلون الهيئة واثنان يمثلان مدير المحفظة.

يتولى رئاستها أحد ممثلي الهيئة العامة للاستثمار.

يتولى منصب نائب الرئيس أحد ممثلي الهيئة العامة للاستثمار.

يشترط لصحة انعقادها حضور 4 أعضاء.

التدقيق على المحفظة:

تعين الهيئة مكتبا متخصصا للتدقيق على المحفظة تتلخص مهامه في ما يلي:

1 - إعداد ميزانيات ربع سنوية للوقوف على نتائج أعمال المحفظة.

2 - إعداد الميزانية السنوية الختامية معتمدة وفق الأصول المحاسبية المتبعة.

3 - الاطلاع في أي وقت على السجلات المحاسبية والوثائق المتعلقة بأعمال المحفظة.

4 - المراجعة الدورية الشاملة لجميع تعاملات المحفظة سواء عقود البيع أو الشراء وما يتبعها من اجراءات والعقود مع المقاولين والشركات وما يتبعها من اجراءات والدورة المستندية والبرامج المحاسبية والمالية المستخدمة.

5 - تقديم الاقتراحات اللازمة لتطوير النظم المالية والمحاسبية والدورة المستندية بهدف إحكام الرقابة على المحفظة.

6 - رفع تقارير بنتائج التدقيق إلى الهيئة العامة للاستثمار.

تقييم العقارات:

يتم تقييم العقارات المرغوب في شرائها أو بيعها منذ جهات معتمدة ويستبعد مدير المحفظة من تقييم العقارات إن كانت له مصلحة مباشرة أو غير مباشرة.

طرق استثمار المحفظة:

1 - التملك الحر: شراء العقار بالقيمة السوقية مع امكانية البيع في أي وقت خلال عمر المحفظة.

2 - الإيجاره: شراء العقار بقيمة لا تزيد على 70 في المئة من قيمته السوقية وإعادة تأجيره للمالك السابق مقابل دخل صاف لا يقل عن 3 في المئة فوق سعر خصم البنك المركزي مع حق المالك بإعادة الشراء بذات سعر شراء الهيئة للعقار.

3 - الريبو: شراء العقار بقيمة لا تزيد على 70 في المئة من قيمته السوقية مع حق المالك بإعادة الشراء بكل القيمة السوقية عند عقد الاتفاق.

آلية عمل المحفظة:

استقبال العروض وتسجيلها في سجل خاص بعد التأكد من استيفاء جميع المستندات اللازمة ومطابقة العرض لشروط المحفظة.

الكشف على العقار.

إعداد الدراسة اللازمة متضمنة التقييمات والتوصية والعرض على اللجنة التنفيذية.

شروط اختيار مديري المحفظة

1 - أن يكون مدير المحفظة شركة عقارية أو مالية مدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية وخاضعة لرقابة الجهات الرسمية المعنية وتتمتع بسمعة جيدة وكفاءة عالية.

2 - أن يسمح نشاط مدير المحفظة ونظامه الاساسي بإدارة أملاك الغير.

3 - أن يكون لدى مدير المحفظة نظام فعال للرقابة الداخلية يشمل التدقيق الداخلي وفصل تام بين أملاك مدير المحفظة وأملاك الغير ونظام مطبق لحوكمة الشركات يرقى للمقايس العالمية.

4 - أن يكون مدير المحفظة قد حقق أرباحا لثلاث سنوات من أصل خمس سنوات سابقة، وألا تقل حقوق مساهمي مدير المحفظة عن 25 مليون دينار.

5 - ألا تقل قيمة الاصول العقارية المدارة من قبل مدير المحفظة عن 50 مليون دينار.

6 - أن يكون لدى مدير المحفظة فريق عمل ذو خبرة بإدارة المحفظة العقارية المحلية وأداء تاريخي مشجع لخمس سنوات على الاقل.

7 - أن يتوافر لدى مدير المحفظة أو أي من شركاته التابعة أو الزميلة إجراء أي تعاملات مع المحفظة سواء بالبيع أو الشراء.

ضوابط مديري المحفظة

1 - تزويد الهيئة بتقارير دورية ربع سنوية غير مدققة وسنوية مدققة عن أداء المحفظة خلال الفترة.

2 - أن تكون اجراءات التخارج من المحفظة واضحة وميسرة.

3 - أن تكون اصول المحفظة مسجلة باسم حكومة دولة الكويت ممثلة بالهيئة العامة للاستثمار أو أي جهة أخرى تحددها الهيئة.

4 - أن يتم اتخاذ القرارات الخاصة بالمحفظة من قبل لجنة من فريق العمل توافق الهيئة على تشكيلها.

تأسيس شركة قابضة برأسمال مليار جنيه للعمل في مصر

عن تأسيس شركة تابعة للهيئة للاستثمار في السوق المصري برأسمال مليار جنيه مصري، قال العجيل إن هذه الفكرة تم طرحها منذ فترة طويلة قبل الأحداث السياسية التي شهدتها مصر ولكن تأخر تفعيلها بسبب الإجراءات الإدارية في الجهات الحكومية المصرية وستعمل وفق استراتيجية محددة لانعاش السوق المصري ولتحقيق افضل ربحية وسيتم توفير رأسمالها البالغ 167.8 مليون دولار من قطاع الاحتياطي العام، موضحا انه سيتم عقد اجتماع تأسيسي للشركة خلال شهر، مضيفاً أنه من المتوقع أن يتم جمع استثمارات «الهيئة» في السوق المصري في محفظة تديرها الشركة الكويتية الجديدة.

من المؤتمر الصحافي

• اللجنة التنفيذية ستنظر في امكانية اختيار مديرين آخرين للمحفظة العقارية مع «بيتك» بعد بدء عملها

• المحفظة لن تستثمر في السكن الخاص ولن تدخل على الشاليهات والقسائم الصناعية

• بيانات دراسة «بيتك» لن تعلن في الوقت الحالي

• الرأس المال الحالي كاف لتحقيق توازن في السوق العقاري

• المحفظة لن تصب في مصلحة أشخاص وليست لنا علاقة بالأسئلة النيابية أو الأجندات السياسية.