«لائحة البناء»: 250% بناء السكن المختلط بـ «العبدلي الاقتصادية»

استحدثت بلدية الكويت في مشروع لائحة «البناء الجديدة»، 3 جداول جديدة متعلقة بالاشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية المنطقة الاقتصادية بالعبدلي، والاشتراطات والمواصفات الخاصة لإقامة محطات اتصالات راديوية عامة بجميع مناطق الكويت المختلفة، فضلاً عن الاشتراطات والمواصفات الفنية لمواقف السيارات بجميع مناطق الكويت.

ونصّ المشروع، في الجزء المتعلق بإصدار ترخيص لأبراج الاتصالات، على دفع رسوم 200 دينار بعد موافقة الهيئة العامة للاتصالات وتقنية المعلومات، ومنعت البلدية ترخيص الأبراج في كل من قسائم السكن الخاص والنموذجي، وقسائم السكن الاستثماري، وأبنية المدارس ورياض الأطفال الخاصة والحكومية بكل أنواعها وما في حكمها، والحضانات وما في حكمها، وأبنية الشاليهات والمنتجعات السياحية.

كما حددت اللائحة الجديدة نسبة بناء السكن للاستعمال الاستثماري المختلط في منطقة العبدلي الاقتصادية بواقع 250 في المئة للمباني من مساحة القسيمة الإجمالية.

وقسمت البلدية جدول الأبنية الخاصة بأبنية المنطقة الاقتصادية بالعبدلي، إلى قسمين؛ قسم الاستعمالات المختلطة وقسم استعمالات التخزين، وبالنسبة إلى قسم الاستعمالات المختلطة، حددت البلدية أن تكون نسبة مساحة الأرض للبناء من مساحة الأرض المخصصة الكلية هي 70 في المئة، ويكون مجموع مساحة البناء في الاستعمال المختلط بنسبة 250 في المئة من مساحة الأرض، وتشمل هذه المساحة جميع الخدمات، حيث لا تزيد نسبة البناء في أي طابق على 70 في المئة.

وتكون نسبة الجزء التجاري معادلة لطول الواجهة على الشارع الرئيسي وبعمق، حيث لا تزيد نسبة الاستعمال على 60 في المئة من مساحة الأرض، لا تحسب مساحة كل من السرداب، والميزانين، والليوان (الممرات والمساحات المسقوفة) في الطابق الأرضي، ومساحة الفراغات المخصصة للمصاعد ولتمرير المجاري والتمديدات الصحية والميكانيكية والكهربائية ولأدراج ونصف مساحة الموزع الرئيسي.

الاستعمال المختلط

ويطبّق برنامج المساحات التالي على القسائم المخصصة للاستعمال المختلط في مدينة العبدلي الاقتصادية:

مساحة الأرض الكلية المخصصة 91.000 م2، صافي مساحة الأرض للبناء 62.215 م2، مساحة الطوابق الإجمالية (GFA) م2 155.536 .

وحددت البلدية نسبة البناء الإجمالية للمبنى في قسائم السكن الاستثماري نظام أبنية السكن الاستثماري المختلط «سكني تجاري» المختلط بما لا يتجاوز 250 بالمئة من مساحة القسيمة وفقاً للتالي:

- نسبة الجزء التجاري المطل على الشارع الرئيسي بمركز الحي لا تجاوز 60 في المئة من مساحة القسيمة.

- نسبة الجزء السكني الاستثماري في الأدوار المتكررة لاتجاوز 190 بالمئة من مساحة القسيمة، ولا يجوز استغلالها بأي نشاط آخر غير السكن.

- يسمح بعمل ميزانين واحد فقط يستغل بالنشاط التجاري.

- يسمح بعمل سرداب أو أكثر على كامل مساحة القسيمة يخصص السرداب الأول كامل أو جزء منه لمواقف السيارات أو خدمات كهربائية أو ميكانيكية أو لأغراض ترفيهية لسكان المبنى (حمام سباحة وخدماته - العاب ترفيهية - ملاعب رياضية مع خدماتها… إلخ)، ولا يجوز استعماله للأغراض التجارية والتخزين، أما بقية السراديب فتخصص لمواقف السيارات فقط.

- يسمح بعمل دور للخدمات الترفيهية لسكان المبنى حمام سباحة وخدماته - ألعاب ترفيهية - ملاعب رياضية مع خدماتها… إلخ) أو حديقة مع خدماتها، على أن يبدأ ذلك الدور من الطابق الرابع أو أعلى.

- دورات مياه عامة للجنسين، على أن يكون من بينها دورة مياه واحدة على الأقل لذوي الإعاقة من الجنسين كل على حدة، ويتم توفيرها في الدور الأرضي والميزانين.

- مصلى للرجال وآخر للسيدات ومرافقهما، ويتم توفيرهما في دور الميزانين فقط.

- غرفة مراقبة أمنية لا تزيد على 7 م2، مزودة بشاشات المراقبة.

- غرفة خدمات مصرفية لا تزيد مساحتها على 3 م2 بالدور الأرضي فقط.

- مكان خاص لتجميع حاويات القمامة داخل حدود القسيمة.

ويكون الحد الأقصى لارتفاع البناء 100 متر، وذلك بدءاً من أدنى مستوى لبلاطة الطابق الأرضي.

استعمالات التخزين

أما القسم المتعلق باستعمالات التخزين، فقد نص مشروع البلدية على أن يكون مجموع مساحة البناء في استعمال التخزين والصناعات اللوجستية بنسبة 90 بالمئة من مساحة الأرض المسموحة للبناء. وتشمل هذه المساحة جميع الخدمات، حيث لا تزيد نسبة البناء في أي طابق على 60 بالمئة من إجمالي القسيمة.

ويسمح بعمل ميزانين ضمن بناء التخزين فقط بمساحة لا تزيد على 40 بالمئة من إجمالي مساحة بناء التخزين الرئيسي، ولا يشمل ذلك مساحة أية مبان ملحقة للمكاتب والخدمات الداعمة للنشاط. ولا تحسب مساحة الميزانين من ضمن مساحة البناء، ويسمح باستعمال الجزء المفتوح من بقية القسيمة كمرفق تخزين مفتوح لاستقبال وتنسيق وترتيب الحاويات وما إلى ذلك.

ويطبق برنامج المساحات التالي على القسائم المخصصة لاستعمال التخزين والخدمات اللوجستية في مدينة العبدلي الاقتصادية: مساحة الأرض الكلية المخصصة 856.000 م2، صافي مساحة الأرض للبناء 770.000 م2، مساحة الطوابق الإجمالية(GFA) م2 462.200 ونسبة مجموع مساحة البناء 60 بالمئة.

وتكون نسب البناء لكل قسيمة في منطقة التخزين 100 بالمئة لكل من سرداب أول وسرداب ثان، وبنسبة بناء لا تتجاوز 60 بالمئة من مساحة القسيمة للدور الأرضي.

وبناء ميزانين بنسبة بناء لا تتجاوز 40 بالمئة من مساحة القسيمة، ولا يدخل في نسبة البناء كل من: السراديب، والسنادر، والميزانين، والسطح، والمصاعد، والفراغات المخصصة للتهوية والتمديدات الصحية والميكانيكية وغرفة الحارس ومرافقها الصحية، ويسمح باستغلال نسبة 10 بالمئة من كل دور للمرافق التابعة لها (كافتيريا أو كانتين أو صالة طعام واستراحة) تستغل فقط لخدمة العاملين داخل القسيمة، ولا يجوز تخديمها من الخارج - أو مواقف سيارات أو جميعها.

أبراج الاتصالات

ونص مشروع البلدية على عدد من الاشتراطات والمواصفات الخاصة لإقامة محطات اتصالات راديوية عامة بجميع مناطق الكويت المختلفة، ويجيز المشروع إقامة محطات وأبراج الاتصالات بكل أنواعها على المواقع التالية:

نموذج من مخطط المنطقة الاقتصادية في العبدلي

أراضي القسائم والمباني التجارية الخاصة، وأراضي قسائم ومباني الوزارات والهيئات الحكومية، وأراضي قسائم ومباني المستشفيات والمراكز الصحية العامة وما في حكمها، وفقاً لاشتراطات وزارة الصحة، وأراضي القسائم والمباني المخصصة للاستعمال الصناعي والحرفي الخدمي التجاري، وأراضي القسائم والمباني المخصصة للهيئة العامة للزراعة والثروة السمكية، وأراضي القسائم والمباني الترفيهية والأسواق، وأراضي ومباني الجمعيات التعاونية وجمعيات النفع العام وما في حكمها.

كما يجوز إقامة الهوائيات بكل أنواعها على المواقع التالية: أسطح المباني التجارية الخاصة، وأسطح مباني الوزارات والهيئات الحكومية، وأسطح المستشفيات والمراكز الصحية العامة وما في حكمها، وفقاً لاشتراطات وزارة الصحة، وأسطح المباني القائمة على الأراضي والمنشآت الصناعية المخصصة للهيئة العامة للصناعة، وأسطح المباني القائمة على القسائم المخصصة للهيئة العامة للزراعة والثروة السمكية، وأسطح المباني الترفيهية والأسواق، وأسطح مباني الجمعيات التعاونية وجمعيات النفع العام وما في حكمها.

ولا تجوز إقامة محطات وأبراج الاتصالات أو الهوائيات على قسائم السكن الخاص والنموذجي، أو قسائم السكن الاستثماري، أو أبنية المدارس ورياض الأطفال الخاصة والحكومية بكل أنواعها وما في حكمها، أو الحضانات وما في حكمها، وأبنية الشاليهات والمنتجعات السياحية.

الضوابط والإجراءات

يكون طلب ترخيص البناء لإنشاء محطة اتصالات راديوية عامة أو أبراج اتصالات أو الهوائيات عن طريق كتاب مقدم من الهيئة العامة للاتصالات وتقنية المعلومات، مرفقاً بالمستندات المطلوبة، وأبرزها طلب مكتوب من المرخص له من قبل الهيئة أو المشغل.

وبحسب الاشتراطات الفنية الخاصة بإقامة محطات وأبراج الاتصالات، تختص الهيئة بتحديد الاشتراطات والضوابط اللازمة فيما يخص المواصفات الفنية لمحطات وأبراج الاتصالات التي يتم إقامتها على المباني المشيدة لهذا الغرض أو أسطحها.

ويجب ألا تزيد المساحة المخصصة لمحطات وأبراج الاتصالات الثابتة على 400 م2، كما يجب ألا يزيد ارتفاع البرج القائم على أسطح الأبنية عن الاشتراطات المسموحة بها من قبل «الطيران المدني»، ولا يجوز عمل أي لوحات إعلانية أو دعائية ضمن موقع محطة أو برج الاتصالات أو على ذات مبنى المحطة أو البرج، فضلا عن وجوب تسوير موقع البرج ومحطات التقوية بشبك حديدي نافذ للرؤية وبارتفاع لا يزيد على 2.5 م ووضع لوحات إرشادية وتحذيرية على الأبنية والمواقع المحتوية على محطات وأبراج الاتصالات تتضمن كل المعلومات عن المحطة أو البرج والأجهزة الملحقة به.

ويجب ألا تقل المسافة بين الموقع المحدد لإقامة المحطة أو البرج وبين حدود أي قسيمة للسكن الخاص ومدارس المرحلة الابتدائية ورياض الأطفال والحضانات وما في حكمها عن مسافة 20 م. كما تجب مراعاة الشكل الجمالي للأبراج بأن تكون ذات تصميم معماري يتماشى مع الموقع العام ضمن المناطق الحضرية وفق الأساليب الحديثة، دون الإضرار بالمواقع المجاورة.

ويستحق رسم مالي 200 دينار عن كل ترخيص بناء يصدر لمحطة أو برج اتصالات أو هوائي وفقاً لأحكام هذا الجدول، كما يتم تصحيح أوضاع المحطات وأبراج الاتصالات والهوائيات القائمة بالمخالفة لأحكام هذا الجدول، ويتم إعادة إقامتها وفقاً للمواصفات والشروط المعتمدة من الهيئة العامة للاتصالات وتقنية المعلومات، ووفقاً لما هو وارد بهذا الجدول، وذلك بالتنسيق بين بلدية الكويت والهيئة.

لا تسري أحكام «أبراج الاتصالات» على محطات وشبكات وأجهزة الاتصالات المخصصة للاستخدام العسكري، والأمن الوطني، والطوارئ والأغراض الطبية وأغراض الطيران المدني، وخدمات البث الإذاعي والتلفزيوني، ومحطات الاتصالات الراديوية العامة الصغيرة الحجم التي يتم إقامتها داخل المباني المستثناة بموجب شروط وضوابط هيئة الاتصالات.

الشروط الفنية لمواقف السيارات

حدد مشروع البلدية الشروط الفنية العامة لمواقف السيارات المطلوب توفيرها داخل حدود القسائم في الأبنية المختلفة، ونصت على التالي:

- توفير جميع مواقف السيارات المطلوبة داخل حدود القسيمة سواءً بالساحات داخل حدود القسيمة أو بالسراديب أو بالأدوار المسموح بإقامة مواقف السيارات فيها.

- يجب الالتزام بالاشتراطات والمواصفات الفنية الخاصة لمواقف السيارات المطلوب توفيرها داخل حدود القسائم في الأبنية المختلفة.

- لا تحسب الطوابق المخصصة لمواقف السيارات من ضمن النسبة الإجمالية للبناء، ولكن تؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد ارتفاع البناء وعدد الطوابق.

- لا يسمح بعمل موقفين لسيارتين متتاليتين.

- لا تقل الأبعاد المحددة للموقف الواحد عن 2.5م × 5.5م.

- يمكن عمل منحدر واحد للدخول والخروج، على ألا يقل عرض المدخل أو المخرج عن 3.5م لكل منهما.

- في حالة ما إذا كان المدخل والمخرج معاً من فتحة واحدة، فيجب ألا يقل عرض الفتحة عن 7.5م ويوضع فاصل لحركة المرور لا يقل عن 50 سم.

- يجب أن تكون مداخل ومخارج القسيمة جهة الشوارع الفرعية فقط، ويجوز أن تكون جهة الشوارع الرئيسية التخديمية أو مواقف السيارات السطحية العامة فقط في حال عدم توافر شارع فرعي لخدمة القسيمة.

- يجوز توفير مكتب لخدمة الموقف، على أن يكون بموقع قريب من حركة الدخول والخروج بمساحة (10 م2) بحد أقصى وبارتفاع لا يزيد على 3م.

- يجوز توفير غرفة أو غرف تحكم بمساحة 10 م2 بحد أقصى وبارتفاع لا يزيد على 3م.

- يجوز عمل كشك التحصيل والرسوم بمساحة 10 م2 بحد أقصى وبارتفاع لا يزيد على 3م.

- يجب أن يتم وضع العلامات الإرشادية التي تحدد الاتجاهات والمنعطفات والمنحدرات على المخططات المقدمة للترخيص.

- يقتصر حساب المساحة المطلوبة لعدد مواقف السيارات على صافي المساحة المحسوبة من ضمن نسبة البناء.

- يجب توضيح أماكن مواقف السيارات على المخططات المقدمة للترخيص في الأماكن المسموح بإقامة مواقف السيارات فيها، مع مراعاة مداخل ومخارج المبنى وتأمين مدخل ومخرج للسيارات بالسور الخارجي للقسيمة.

- يسمح بتغطية مواقف السيارات بمظلات من المواد الخفيفة، وأن تكون مفتوحة الجوانب وبارتفاع لا يزيد على 3م.

- يجوز للإدارة المختصة بالبلدية طلب إجراء دراسات التأثير المروري للمشاريع التي تقام وفقاً لمواصفات خاصة والمشاريع الكبرى والمتخصصة والمراكز التجارية والمجمعات تقدم من قبل الهيئات أو المؤسسات أو الشركات أو الملّاك لهذه المشاريع.

- لا يجوز إجراء أي تعديلات في عدد وأبعاد ومواصفات وتصميم مواقف السيارات التي تم اعتمادها في رخص البناء إلا بعد الحصول على موافقة الإدارة المختصة بالبلدية.

- يجب الالتزام بتبليط الرصيف عند المداخل والمخارج.

- التقيد بتطبيق الكود الكويتي للتقييم العام المعتمد من الهيئة العامة لشؤون ذوي الإعاقة، وكذلك التقيد بشروط ومتطلبات قوة الإطفاء العام.

محمد جاسم *