صدر العدد الأول بتاريخ 2 يونيو 2007

رئيس التحرير خالد هلال المطيري

العدد: 4530

رئيس التحرير خالد هلال المطيري

«بيتك»: 66.5% نسبة العقارات من محفظة الضمانات لدى البنوك

أداء القطاع السكني سيستمر بين المحافظة على الأسعار ونمو المضاربة

  • 28-07-2020

قال تقرير لبيت التمويل الكويتي «بيتك»، إنه مع بروز تداعيات الأزمة المالية الجديدة الناتجة عن تداعيات فيروس كورونا وانخفاض أسعار النفط والضبابية الناشئة عنها وعدم معرفة المدى الزمني للخروج منها، تأثرت معظم الأسواق العالمية بفعل تلك الأزمة الحادة التي طالت كل دول العالم، ومن بينها السوق الكويتي، وكان من أبرز تداعياتها التدهور في الوضع الاقتصادي العالمي وانعكاسه على الاقتصاد الكويتي الذي بدأ تسجيل تراجعات حادة في أسعار النفط الخام في الأسواق العالمية للطاقة، في ظل عدم الوصول إلى اتفاق على تخفيض كميات الإنتاج النفطي في بداية الأزمة. ووفق التقرير، ومع دخول العالم في دائرة الركود الاقتصادي منذ الربع الرابع من العام الماضي، والآثار المخيفة لفيروس كورونا المستجد وحالة الهلع الشديدة حول العالم، توقفت قطاعات اقتصادية نتيجة لهذه الجائحة من بينها قطاعات النقل والسياحة والسفر، وتراجع الطلب على المنتجات كما توقفت سلاسل العرض بشكل كامل.

في التفاصيل، من السابق لأوانه التنبؤ بثقة حول مسار الانكماش الاقتصادي الذي يواجهنا بسبب الفيروسات التاجية، لكن الركود بات أمراً لا مفر منه، إذ كانت الصناعة التحويلية العالمية مهتزة بالفعل في عام 2019، والآن نقوم عن عمد بإغلاق الاقتصادات الرئيسية في العالم عدة أشهر، من خلال أوامر سيادية لإغلاق الأنشطة والقطاعات الاقتصادية المختلفة. بل وصل الأمر إلى حظر التجول في العديد من الدول مع ارتفاع معدلات الإصابة وعدم الوصول إلى حلول طبية، لكن الأمر المبشر هو انفتاح العالم تدريجياً واختيار التعايش مع الفيروس انقاذاً للاقتصاد ومعيشة الناس، برغم عودة بعض الدول إلى فرض حالة الإغلاق مرة أخرى.

وليست دولة الكويت بمنأى عن مخاطر الأزمة العالمية والذي سيمثل الركود الاقتصادي أهم نتائجها في الفترة المقبلة حيث يشكل النفط أكثر من 90 في المئة من إيراداتها، بالتالي فإن الانخفاض الحاد في أسعاره يشكل اختلالاً اقتصادياً كبيراً واتساعاً للعجز المالي وعدم القدرة على تلبية المتطلبات المستقبلية.

فعلى الرغم من الإجراءات الاقتصادية المتخذة لمعالجة تلك الأزمة، منها تخفيض سعر الخصم لمعدلات غير مسبوقة، والتشدد في عدم بيع الضمانات، ودفع البنوك المحلية لتأجيل سداد القروض لمدة ستة أشهر تفاعلاً مع تلك الجائحة إضافة إلى تأسيس صندوق مشترك بين البنوك المحلية الكويتية وإطلاق خطة إنقاذ نقدية ومالية، وتخفيف تعليمات ومتطلبات بنك الكويت المركزي الرقابية دفعاً لمزيد من السيولة في الأسواق فإن التوقف الذي شهده الاقتصاد أدى إلى آثار سلبية على كل القطاعات ومن بينها قطاع العقار.

خرجت البنوك الكويتية من الآثار السلبية للأزمة المالية العالمية في عام 2008 أكثر كفاءة وربحية واستقراراً، وأصبح وضع البنوك المحلية الآن أكثر قوة من أوضاعها في عام 2008، وباعتبارها القناة الرئيسية للربط بين القطاعات الاقتصادية الحقيقية تنبع أهمية البنوك والقطاع المالي كشريان يضخ الحياة في جسد الاقتصاد لينتعش وكان هذا القطاع مسانداً لقطاعات أكثر تأثراً من تداعيات أزمة كوفيد 19، إذ تزامنت الإجراءات الصحية مع إجراءات اقتصادية موازية من قبل بنك الكويت المركزي كان هدفها المباشر مساعدة المواطنين على عبور هذه الفترة الصعبة بجعل الائتمان ميسوراً ومتاحاً وتخفيف أعباء المديونية والأقساط الشهرية نظراً لإغلاق العديد من الأنشطة الاقتصادية مؤقتاً، حيث تعتمد الشركات على الائتمان لمواصلة دفع رواتب موظفيها وايجاراتها، وتحتاجه الأسر لمواصلة إنفاقها تلبية لاحتياجاتها الأساسية، لكنهم قد لا يتمكنون من الحصول عليه إذا طال الاضطراب المالي نشاط التمويل.

لذلك فقد تدخل بنك الكويت المركزي لمنع الانكماش المفاجئ للائتمان عندما تكون هناك حاجة ماسة إليه، وإذا لم يتمكن الأفراد من الاقتراض لمواجهة هذه العاصفة الاقتصادية، فسيكون التأثير على الاقتصاد أسوأ، وسيستغرق التعافي وقتاً أطول وسيحدث ضرراً أكبر على القدرة الإنتاجية في الكويت.

ولهذه الأسباب، يسير بنك الكويت المركزي في عدة طرق لدعم الاقتصاد والنظام المالي وهو على استعداد لاتخاذ أي وجميع الإجراءات التي يستطيع بها حماية رفاه الكويتيين خلال هذا الوقت العصيب من خلال أدواته النقدية، من خلال التعاون مع البنوك المحلية وضمان التشغيل الجزئي لأعمالها وتقديم خدماتها للعملاء، من خلال القنوات المباشرة والفروع المصرفية والقنوات الإلكترونية في فترة الحظر المفروضة منذ أواخر مارس، مع تطبيق إجراءات حظر أكثر شمولاً في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية. وقد اتخذت البنوك إجراءات وتدابير وقائية على وجه السرعة، للمحافظة على سلامة عملائها والعاملين فيها، والاستمرار في تقديم خدماتها المصرفية مباشرة وعن بعد.

ورغم تلك الجهود والتعافي القوي لسوق العقار خلال عام 2018 فمن المناسب أن نشير إلى أن هناك مخاطر من المحتمل أن يواجهها القطاع المصرفي في حال هبوط أسعار العقار، لما للبنوك من انكشاف ائتماني على سوق العقار، بصورة مباشرة من خلال القروض الإسكانية الشخصية (المقسطة) أو غير مباشرة من خلال الائتمان الموجه للنشاط العقاري والإنشائي المرتبط به، وبدا واضحاً أن هذا الانكشاف في تزايد منذ عام 2012 حتى اقترب الائتمان الممنوح له من 23 مليار دينار في عام 2019، وظلت حصة القروض العقارية مستقرة في حدود 58 في المئة على مدى الخمس سنوات الماضية.

وفضلاً عن انكشافات القروض المباشرة وغير المباشرة، تشكل العقارات معظم محفظة الضمانات لدى البنوك وقد زاد استخدام العقارات كضمانات بمرور الوقت لتشكل 66.5 في المئة من إجمالي الضمانات لدى البنوك في عام 2018، وكذلك انكشافات البنوك بالنسبة لاستثمارتها العقارية وبالتالي فإن الإنكشاف على سوق العقار يتمثل في ثلاثة اتجاهات هي القروض والضمانات والاستثمارات، حيث يصل انكشاف البنوك على قطاع العقار وفق تقرير الاستقرار المالي لبنك الكويت المركزي 2019 إلى 46.5 في المئة من محفظة القروض بعد أن مثل نصف المحفظة في 2018، وبالتالي فإن مدخل العلاج يجب أن يركز على حلول سريعة لتخفيف أثر انكشاف البنوك على سوق العقار خاصة مع توقع بأن يتراجع هذا السوق بفعل الأزمة.

وفيما يلي آثار وتداعيات أزمة "كوفيد-19" على أنشطة وقطاعات العقار المختلفة من سكن خاص واستثماري وتجاري وصناعي وزراعي وفنادق وشاليهات وترفيه:

أولاً: السكن الخاص

يواجه المنتظرون من طالبي السكن تحديات وصعوبات في التنفيذ. فهناك التزام بتوفير 12 ألف مسكن سنوياً، لكن هذا الالتزام قد لا يلبي الطلب المتزايد عن السكن الخاص فضلاً عن آثار العجز المالي الذي من المتوقع أن يقلص من قدرة الحكومة على الإنفاق.

وأمام ندرة الأراضي المتاحة وعدم طرح أراض جديدة وزيادة معدلات النمو السكاني فضلاً عن وجود طلب كامن ناتج عن أن 65 في المئة من عدد السكان في سن أقل من 15 عاماً، مما يزيد من حدة المشكلة التي تعاني منها الكويت والتي تتجلى مؤشراتها في ارتفاع معدلات الانتظار للرعاية السكنية، وفي تركز واضح في المناطق الداخلية على حساب المناطق الخارجية فضلاً عن تأخر استكمال مشروعات البنية التحتية لبعض المناطق ما يجعلها عرضة للمضاربات وارتفاع الأسعار وارتفاع تكلفة الايجارات والبناء في ميزانيات الشركات نتيجة لعدم طرح أراض جديدة من قبل الحكومة للأغراض السكنية والاستثمارية والتجارية والصناعية والمخازن.

وشهد الطلب على العقارات السكنية استقراراً ونمواً ملحوظاً على الرغم من الدورات الاقتصادية التي شهدها العقار لمدد تتراوح بين ثلاثة أعوام وخمسة أعوام خلال الفترة من 2003 حتى 2019 في ظل ندرة المعروض والمتاح من السكن الخاص وتوجه بعض المستثمرين نحو تحويل العقارات النموذجية إلى استثمارية مدرة.

وواصلت أسعار وتداولات العقارات السكنية ما قبل الأزمة ارتفاعهاً الملحوظ إذ ارتفعت التداولات في 2018 و2019 بنسبة 3 في المئة و16 في المئة على أساس سنوي، فيما سجل متوسط سعر المتر في المناطق السكنية ارتفاعاً بنسبة 4.6 في المئة و7.5 في المئة على أساس سنوي في ذات الفترة.

وانعكس توقف التداول وتسجيل العقارات حفاظاً على أرواح المواطنين وعدم تفشي العدوى حتى نهاية يونيو خلال فترة الإغلاق الشامل للحكومة ومؤسسات الدولة منذ بداية مارس سلباً على حجم التداولات العقارية السكنية، وتوقفها نتيجة لإغلاق التسجيل العقاري التابع لوزارة العدل، ومع هذا فإن مسوحات وتقييمات بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول قد أكدت على صمود أسعار العقارات السكنية بل وارتفاعها بنسبة 6.8 في المئة على أساس سنوي.

ثانياً: العقار الاستثماري

يعتبر العقار الاستثماري واحداً من أهم محركات النمو الاقتصادي في دولة الكويت، ويعتبر من القطاعات الاقتصادية الأكثر ارتباطاً مع العديد من القطاعات والصناعات الأخرى، فهو يرتبط مباشرة بأكثر من 120 صناعة أو مهنة، وهو ما يعمق من الروابط الاقتصادية بين هذا القطاع وغيره من القطاعات الاقتصادية المهمة.

ويعتبر الاستثمار العقاري على قدر كبير من الأهمية بالنسبة للمواطن الكويتي الراغب في الاستثمار لتوفير سكن ملائم للعمالة الوافدة. وقد تضاعفت التداولات العقارية الاستثمارية على أساس سنوي في عام 2018 إلى 1.8 مليار دينار بينما انخفضت في 2019 بنسبة 27.3 في المئة، وارتفع متوسط سعر المتر بنسبة 3.7 في المئة في 2019 في ظل ندرة الأراضي بينما تراوحت معدلات التراجع عن مستوياتتها في بداية العام بين 4 في المئة إلى 5 في المئة لمختلف الأراضي.

أما العقارات القائمة فقد شهدت تراجعاً من حيث متوسط قيمة الصفقة بنسبة 13.1 في المئة في عام 2019 بعد أن كانت مرتفعة في عام 2018 بنسبة 5.2 في المئة، كما تظهر المؤشرات زيادة متوسط السعر بنسبة 3.3 في المئة بنهاية الربع الأول من 2020 على أساس سنوي أي قبل اشتداد الأزمة الحالية.


ثالثاً: العقار التجاري

إن استمرار الندرة في أسواق العقارات التجارية والصناعية والحرفية والمخازن يعتبر تحدياً أمام تنمية القطاع الخاص، ووسط اتساع البيروقراطية وتعدد جهات اتخاذ القرار ونقص المعلومات المتاحة عن سوق العقار، وازدواجية الاختصاصات وتشابكها، واتساع حجم القيود التنظيمية المفروضة على عمليات التنمية العقارية الجديدة، وعدم إقرار الجدول الزمني في المشروعات العقارية المنفذة، مما يؤدي إلى فترات إبطاء لتلك المشروعات وضعف إنجاز البنى التحتية الجديدة، قد يضيف ذلك كله عبئاً إضافياً ثقيلاً على العقار التجاري في التعامل مع جائحة "كوفيد-19"، إذ بدت هذه النوعية من العقارات أكثر تأثراً بفترات الإغلاق وخصوصاً المجمعات التجارية والأسواق.

وشهد هذا القطاع نمواً ملموساً خلال فترة ما قبل الأزمة وتحديداً في عامي 2018 و2019، إذ ارتفعت التداولات بنسبة 62.6 في المئة و14 في المئة على الترتيب، وزادت الأسعار بنسبة 2.0 في المئة و6.6 في المئة على التوالي على مستوى الكويت، في حين أظهرت المؤشرات تراجع متوسط السعر ليتراوح بين 4 في المئة إلى 5 في المئة عن بداية العام في بعض المسوحات، وتباطأت معدلات النمو حتى سجلت في الربع الثاني 3.3 في المئة على أساس سنوي بعدما ارتفع متوسط السعر بنسبة 6.1 في المئة في نهاية الربع الأول ولاسيما قبل الجائحة على أساس سنوي.

استقرار أو ارتفاع طفيف في أسعار الأراضي الزراعية

مع توقف كل الأنشطة الاقتصادية من أعمال وشركات ونقل وسياحة وترفيه، أو حتى بعض الأنشطة الصناعة غير الأساسية، فإن القطاع العقاري الزراعي ظل كعادته مسانداً وموفراً لاحتياجات الأفراد من الغذاء، وما يرتبط بها من ثروة حيوانية ونباتية، حيث عملت الإجراءات الحكومية في كل بلدان العالم، ومنها الكويت، على تيسير حركة توفير المواد الاستهلاكية والغذائية ونقل منتجاتها وتوفيرها في كل الأسواق، وتنظيم حصول الأفراد عليها وفق نظام إلكتروني عبر تطبيق الحجز المسبق الذي أطلقته الحكومة الكويتية. ويعاني القطاع الزراعي نقصا في العمالة المهنية الماهرة التي تكون على دراية بمهام وفنيات النشاط الزراعي والأعمال المرتبطة به، كما أن العمالة المتوافرة ليست مدربة بشكل كاف على العمل بأحدث الأساليب التكنولوجية الزراعية.

وتخلو البيانات الواردة عن التداولات العقارية لإدارة التسجيل والتوثيق في وزارة العدل من تصنيف يشير إلى حجم التداول في القطاع الزراعي، ونظراً لطبيعة البلاد الجغرافية الصحراوية، فإن رقعة الأراضي الزراعية الصالحة الزراعة تعد محدودة وتصل إلى 1.5 مليون دونم (1.5 مليون متر مربع)، وتصل المساحة المزروعة فعلياً إلى 121 ألف دونم (121 ألف متر مربع) وفق تقرير الهيئة العامة لشئون الزراعة والثروة السمكية 2017، إلا أنه قد تستغل بعض الأراضي الصحراوية كمحميات طبيعية تتمتع بجذب سياحي أو كأماكن لتربية وتنمية الثروة الحيوانية.

ووفقاً لبيانات بيت التمويل الكويتي، فقد استقر متوسط السعر التقديري لحق الانتفاع من المتر المربع عند حدود 2.5- 3 دنانير في نهاية الربع الرابع من العام الماضي دون تغير على أساس سنوي، ولم يتأثر في نهاية الربع الأول كغيره من القطاعات العقارية وفق آخر بيانات متاحة، ويصل متوسط حق الانتفاع للأرض الزراعية مساحة مليون متر مربع إلى 3.4 ملايين دينار، فيما يبلغ للأرض مساحة 100 ألف متر مربع إلى 213 ألف دينار، وللأرض مساحة 50 ألف متر مربع إلى 181 ألف دينار دون تغير على أساس سنوي. وبالتالي يتوقع استقرار أو ارتفاع طفيف في مستويات هذه الأسعار، خصوصا مع الندرة الشديدة والتكلفة العالية لتحويلها إلى أرض منتجة والتكلفة المرتفعة للحصول على مياه لريها.

قطاع الضيافة الأكثر تضرراً

يبلغ عدد الفنادق في الكويت 90 بإجمالي 6.294 غرفة، و14.075 سريرا، و1.574 جناحا، تتوزع وفقاً لإحصاء عام 2017 ما بين 10 فنادق 5 نجوم، و10 أربعة نجوم، و13 ثلاث نجوم، و4 فنادق نجمتان، فضلا عن فندقين نجمة واحدة، و42 شقة فندقية.

وقد كان قطاع الضيافة أكثر تأثراً بتداعيات أزمة "كورونا"، حيث قدر تقرير صادر عن اتحاد مكاتب السياحة والسفر أن هذا القطاع قد خسر نحو 250 مليون دولار خلال فبراير نتيجة لتراجع حركة السفر والسياحة الداخلية والخارجية بنسبة 85 في المئة، ثم توقفها بشكل شامل حتى يونيو 2020، حيث انخفضت نسبة الإشغال في الفنادق بكل أنواعها بنسبة 90 في المئة.

وبالتالي فإن هذا القطاع يعد واحدا من اكثر القطاعات تضررا من الأزمة، حيث عمدت الفنادق الى تخفيض عدد العمالة أو منحهم اجازات غير مدفوعة الأجر، وقد قوضت الأزمة فرصة الانتعاش في شهر فبراير، الذي يعد الأعلى مبيعا واشغالا في ظل احتفالات الكويت بالعيد الوطني، وترافق هذا العام مع عيد الفطر، بالإضافة إلى أن توقف النشاط الاقتصادى قد اثر على استغلال الخدمات الفندقية من غرف اجتماعات وصالات متعددة الاستخدام والمطاعم والأنشطة الرياضية، ونظرا لاختلاف تصنيف الفنادق ونسب اشغالها والخدمات المتوافرة بها، فإن تقييم الفنادق وتحديد مدى تأثرها بالجائحة يتفاوت ويعتمد على تقييم كل فندق على حدة.

تأثير سلبي لـ «كورونا» على قيمة الأصول العقارية الصناعية والضمانات المقدمة للائتمان

تشير المؤشرات إلى أن آثار أزمة «كورونا» على الإنتاج والصناعة بشكل عام كان أقل كثيراً مقارنة بالآثار الضخمة على القطاعات الخدمية مثل المواصلات والطيران والسياحة والترفيه، واقتصرت حركة النقل على التبادل التجاري لبعض البضائع والسلع وفي أضيق الحدود الأساسية للأدوية والأغذية والمواد الخام ومصادر الطاقة.

وبلغت التداولات على العقار الصناعي الحرفي في الكويت نحو 116 مليون دينار في عام 2019 بزيادة 1.2 في المئة عن عام 2018، بعد أن وصل في 2017 إلى 136 مليون دينار، وتشير آخر البيانات إلى أن حجم التداول على هذا القطاع، وفق آخر بيانات متاحة في فبراير 2020، أي قبل الأزمة، بلغ نحو 11.3 مليون دينار خلال شهري يناير وفبراير بانخفاض نسبته 9 في المئة عن نفس الفترة من 2019.

وبالتالي في ظل إجراءات ترشيد النفقات وتخفيض التكاليف وإغلاق المصانع على المستوى العالمي، فإنه من المتوقع أن يتراجع حجم التداول في هذا القطاع، خصوصا مع إجراءات تسريح العمالة الوافدة غير المبرمجة وتخفيض الأجور، وتجاوز متوسط سعر المتر المربع من العقار الصناعي على مستوى الكويت 1,000 دينار، و942 دينارا في نهاية 2019 و2018، أي بزيادة سنوية 5 في المئة في 2018 وتضاعف النمو ليصل إلى 15 في المئة في 2019، وقد هدأ ارتفاع متوسط السعر في هذا القطاع مسجلاً زيادة 6 في المئة في نهاية الربع الأول 2020، وبالتالي فمن المتوقع تباطؤ زيادة مستويات الأسعار في هذا القطاع.

وهو ما سينعكس على قيمة الأصول العقارية الصناعية والمباني، ومن ثم على جودة الأصول والضمانات المقدمة للائتمان في القطاع الصناعي، ويحتاج ذلك إلى متابعة دورية للوقوف على حجم تلك العقارات، والحد من مخاطر تراجع قيمة أصولها.

وقد شهد هذا القطاع اهتماماً ملحوظاً من قبل صناع السياسة الاقتصادية لمساهمته في تلبية الاحتياجات الأساسية للمواطنين خلال فترة الإغلاق، حيث إن هناك توجها دولياً للاهتمام بتوطين الصناعات الأساسية والاكتفاء الذاتي من السلع الصناعية الاستراتيجية، مما يتوقع معه مزيداً من الاهتمام والتحفيز لهذا القطاع، وبالتالي زيادة الطلب على العقارات الصناعية.

الشاليهات... تذبذب الطلب

يرتبط الطلب على الشاليهات بعوامل موسمية عديدة، حيث يزداد في موسم العطلات. وتشير البيانات إلى تذبذب حجم الطلب على هذا القطاع العقاري بشكل واضح، ففي عام 2019 ارتفع حجم التداولات فيه بشكل لافت إلى نحو 136.6 مليون دينار مقابل نحو 35 مليوناً في 2018.

ويلاحظ أنه في وقت الإغلاق سجل الطلب على تلك العقارات نمواً كبيراً حين بلغ حجم التداولات 9 ملايين دينار في يناير وفبراير الماضيين مقابل نحو مليون دينار في الفترة ذاتها من 2019. وفيما يخص متوسط السعر فقد سجل متوسط سعر المتر المتربع من الواجهة البحرية تراجعاً بنسبة 2 في المئة في 2019 بعدما ارتفع بنسبة 3 في المئة في 2018 على أساس سنوي، في حين عاد ليسجل زيادة بنسبة 3 في المئة في نهاية الربع الأول من 2020 أي في وقت الأزمة نتيجة زيادة الطلب عليه. ومن المتوقع حدوث زيادة طفيفة على مستوياته أو استقرارها في المدى القصير الأجل حتى نهاية العام.

من المتوقع أن يعاود النشاط العقاري السكني وتيرته في ظل استقرار الأسعار وخصوصاً بالمناطق الداخلية

قرار «المركزي» كان حكيماً بمنع البنوك من تسييل الضمانات العقارية وتأجيل أقساط القروض خلال الأزمة

وضع البنوك المحلية الآن أكثر قوة من أوضاعها عام 2008

حجم الثروة العقارية التجارية يقدر بنحو 22.3 مليار دينار تدر دخلاً بنحو 2.2 مليار سنوياً