يوسف شموه لـ الجريدة•: الربع الأول حذِر وسنشهد تراجعات بأسعار العقارات

قال نائب رئيس مجلس الإدارة، الرئيس التنفيذي لشركة غلوبال العقارية، يوسف شموه، إن الربع الأول من العام الحالي يعتبر مؤشراً خطيراً، ويجب الحذر في أخذ القرارات، لما لها من ارتباط بالتأثيرات الجيوسياسية المحيطة في المنطقة، ومن المتوقع جدا أن نشهد تراجعات بأسعار العقار في الفترة القادمة، مما سيخلق فرصا للشراء بأسعار مناسبة، وستكون محدودة. وأضاف شموه، في لقاء مع «الجريدة»، أن هناك غيابا واضحا للجهات الرقابية المتمثلة في مجلس الأمة والمجلس البلدي في عملية تنظيم القوانين الخاصة وتعديلها، فالقطاع العقاري بحاجة الى العديد من القوانين والقرارات التطويرية. وكشف أن هناك توجها لتأسيس شركة عقارية تقوم بدور هيئة العقار، وتكون ذات أنشطة متعددة ومتكاملة وبرأسمال، وليس هدفها الربح بالدرجة الأولى، بينما الهدف الأساسي والأسمى هو تنظيم السوق العقاري، بالتعاون مع أجهزة الدولة المعنية.

وذكر أن عمولة الوسيط في الكويت تبلغ 1 في المئة، وتعتبر الأقل بين دول مجلس التعاون، حيث إن رفع عمولة الوسيط ورسوم التسجيل العقاري من شأنه أن ينعكس ايجابا على السوق المحلي، إذ سيساهم في الحد من عمليات المضاربة، ويكبح جماح ارتفاع أسعار العقارات، وفيما يلي نص اللقاء.

* ما هي توقعاتك المستقبلية بالنسبة للسوق العقاري المحلي؟

- بداية الربع الأول من العام الحالي تعتبر مؤشر خطر، ويجب التمهّل في أخذ القرارات، لما لها من ارتباط بالتأثيرات الجيوسياسية المحيطة في المنطقة، ومن المتوقع جدا أن نشهد تراجعات بأسعار العقار في الفترة القادمة، مما سيخلق فرصا للشراء بأسعار مناسبة، وستكون محدودة، وسيكون استغلال الفرص هو سيّد الموقف في الفترة القادمة، والمقصود بالفرص الأكثر أمانا، ومن أكثرها أمانا القطاعات التجارية والاستثمارية العقار، إذ يعتبر القطاع العقاري آخر المتأثرين بالأزمات، مقارنة بالقطاعات الاستثمارية الأخرى، مثل البورصة.

وفي ظل الأوضاع الإقليمية المتوترة، سيكون هناك تأثير واضح على قرارات الاستثمار من قبل الأفراد أو الشركات، وسيكون الاحتفاظ بـ "الكاش" هو الطريقة الأفضل خلال الفترة المقبلة.

* ما هو أفضل نوع لاستثمار رؤوس الأموال في الوقت الحالي؟

- لا يزال القطاع العقاري من أفضل الاستثمارات، ومن أكثر القطاعات التجارية أمانا، ويحقق عوائد مجزية، ويعمل على نمو رأس المال، ويولّد دخلا إضافيا ويعوّض آثار التضخم وكلفة الزكاة.

وبحسب بيانات البنك الدولي فإن 78 في المئة من النساء لا تستطيع الادخار و36 في المئة من الرجال لا يستطيعون الادخار، فالرجال أكثر تحكّما في الإنفاق، ويستطيعون الادخار، بينما نسبة النساء الأعلى يستمتعن بعمليات الإنفاق.

فالاستثمار هو مرتبة أعلى من الادخار، إذ إن الادخار قابل للنقصان، بينما مزايا الاستثمار يحقق الربح زيادة في رأس المال وفق نوع الاستثمار.

* ما رأيك في مستوى المباني الحكومية بالكويت؟

- الجميع يلاحظ أن مستوى المباني والمرافق الحكومية ليست بالمستوى المطلوب، وبعضها متهالك، إذ يجب على الجهات الحكومية التعاقد مع الشركات المتخصصة التي تدير المباني والمنشآت والمرافق وفق أنظمة السلامة والمتطلبات الفنية، لأنها إن لم تُدر باحترافية، ستتهالك، ولا تظهر بالشكل المطلوب الذي يليق بمستوى دولة الكويت.

* ما هي أبرز القوانين التي يحتاج إليها القطاع العقاري؟

- من الملاحظ أن هناك غيابا واضحا في الجهات الرقابية المتمثلة في مجلس الأمة والمجلس البلدي في عملية تنظيم وتعديل القوانين الخاصة في القطاع العقاري، فالقطاع بحاجة الى العديد من القوانين والقرارات التطويرية.

ومن أبرز القوانين التي يحتاج إليها القطاع، إنشاء كيان خاص به، يعمل تنظيمه ويكون هو المسؤول عن سنّ القرارت وتعديلها، وقد طالبنا خلال السنوات الماضية مرارا وتكرارا بإنشاء هيئة العقار، لكن لم يكن هناك أي تجاوب.

فغياب هيئة خاصة بالعقار، خلق نوعا من الفوضوية بالقطاع، حيث هناك أكثر من جهة متعلقة بالقطاع، ولم يكن هناك أي تنسيق فيما بينها، وعلى سبيل المثال، هناك بعض القرارات الإدارية الصادرة من إدارة غسل الأموال بوزارة التجارة والصناعة أتت من غير دراسة وافية، وتهاجم الوسيط العقارى بشكل غير مباشر، ومطلوب منه تطبيق كميات قوانين وقرارات، لا يستطيع تطبيقها على أرض الواقع فعليا، إذ من المفترض على متخذي القرار والمستشارين الجلوس بالقرب من الوسطاء العقاريين للخروج بصيغة صحيحة تصب في مصلحة السوق، ويجب حماية الوسيط العقاري وليس وضع العقبات، كما أنه لا توجد جديّة في موضوع دفتر الوسيط العقاري الإلكتروني، حيث إنه لم يفعّل إلى الآن، ومضى عليه قرابة سنتين.

شركة خاصة

* كيف ترى التعاطي الحكومي مع موضوع النصب العقاري؟

- الحكومية لم تلتفت الى مشكلة النصب العقاري الذي تعرّض له العديد من المواطنين إلا بعد شيوعها إعلاميا، وظهور ضحاياها بالآلاف، وتفاقمت المشكلة ووصلت مبالغ النصب الى مئات الملايين.

التقصير الحكومي في موضوع النصب العقاري وتنظيم القطاع العقاري بشكل عام، جعل هناك تحركات فردية من مجموعة من العقاريين نحو إنشاء كيان يساهم في تنظيم القطاع والحد من الفوضوية التي يعانيها.

ومن هذا المنطلق أتت فكرة تأسيس شركة عقارية تقوم بدور هيئة العقار، وتكون ذات أنشطة متعددة ومتكاملة وبرأسمال، وهي ليس هدفها الربح بالدرجة الأولى بينما الهدف الأساسي والأسمى هو تنظيم السوق العقاري بالتعاون مع أجهزة الدولة المعنية.

ونسعى إلى أن تكون الشركة المزمع إنشاؤها الذراع اليمنى للدولة بهذا القطاع، وذلك من خلال دعم الجهات الحكومية لها، وبالتعاون مع الجهات التمويلية، إذ إن الشركات أصبحت اليوم أسرع ومتفوقة على نظام الحوكمة والقوانين والإقرارات واللوائح التي تضعها الجهات الرقابية والتنفيذية، وتأخذ الموافقات والتصويت والاجتماعات.

وفي ظل التراجع الكبير بمؤشرات النزاهة والتنمية والاستدامة، وباتت مؤشرات الفساد هي الأعظم، وفي ظل معاناة العقاريين أصحاب الاختصاص والمواطنين والمقيمين من هنا تم وضع الفكرة في حيز التنفيذ، وبهذا الصدد تم الترتيب مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي للاستفادة من تجربتهم.

إضافة الى الاطلاع الدائم مع الأجهزة المتطورة التي تنظم عملية نقل الملكية في الدول المتقدمة، وطريقة اعتماد الوسطاء وأمناء التسجيل، وهم من يحلون دور موظف العدل في إدارة التسجيل العقاري، وهو الوسيط المعتمد وفق نظام إلكتروني متطور خاص بالشركة، وله إجراءات محددة وبناء على وثائق ومستندات معيّنة.

فسيكون لها دور مهم جدا، ويغني الجهات الحكومية المعنية عن القيام بأدوار كثيرة، إضافة إلى أن هذا النظام يوفّر على المراجع والعميل الوقت والجهد والعناء، ومن مميزاته أيضا يكون للوسيط دور أكبر، وفي نفس الوقت جهد اقل.

* كيف ستعمل الشركة المزمع انشاؤها؟

- في البداية سيشمل دور الشركة أهم ثلاث إدارات وهي "القطاع العقاري داخل الدولة" و"قطاع التطوير العقاري" و"قطاع تسويق العقار الدولي الخارجي"، وفيما يخص العقارات الخارجية، سيتم إبرام اتفاقيات مع الجهات الخارجية المعنيّة مثل وزارة التجارة وغرفة التجارة، وبالتعاون مع وزارة الخارجية في البلد الذي يقع فيه المشروع المراد تسويقه.

وتتضمن الاتفاقيات، اعتماد المطور أو الشركة المسوقة للمشروع العقاري وتأخذ الدورة المستندية المطلوبة والمتفق عليها، ويتم إلزام المسوق المحلي للعقار الدولي بضرورة توفير الأوراق الرسمية للمطور أو المسوق، وتشمل حجز الوحدة العقارية خلال مدة محددة، ويتم الالتزام بهذا الاتفاق، ولا يحق له التوقيع على أي عقود بيع إلا بوجود أمر حجز الوحدة العقارية، وخلال مدة صلاحية محددة.

وستعمل الشركة على إنشاء نظام آلي مرتبط بينها وبين والشركة المسوقة المحلية يدرج فيه الوحدة العقارية الخارجية المراد تسويقها محليا يبين أنها محجوزة باسم المسوق المحلي خلال مدة العرض، وبذلك سيتم استبعاد أي عقار وهمي أو شركة عقارية تعمل بطرق غير سليمة او عمليات مشبوهة.

* كيف هي نتائج وأداء "غلوبال العقارية" خلال الفترة الماضية؟

- نحن في شركة غلوبال العقارية نتطلع إلى تحقيق رغبة العملاء الباحثين عن الفرص المميزة، والتي من خلالها نحقق المكاسب، وذلك يعتمد على رغبة العميل وحسب ما هو متوافر من العروض العقارية بالنسبة إلى العقار المحلي، وبالنسبة للعقار الدولي، فنحن وكلاء تسويق معتمدون لدى شركات تطوير عقارية عالمية في عدة مدن حول العالم.

بالنسبة إلى النتائج كانت مرضية نوعاً ما، ونطمح لتحقيق المزيد، وذلك يعتمد على وضع الاقتصاد العالمي بشكل عام، ومن حيث الأداء، كنّا نعاني نوعا ما ركودا في السوق العقاري، وذلك لأسباب عديدة، من أهمها: ضعف في السيولة المادية المتجهة الى القطاع العقاري المحلي بشكل خاص، وبالنسبة للعقار الدولي فيعاني عدة صدمات تحتاج إلى عملية تصحيح وإعادة الثقة، وذلك من خلال وضع القوانين التي تعالج مشكلة النصب العقاري، ووضع أسس صحيحة يخدم القطاع التسويق العقار الدولي.

* كم تبلغ أصول الشركة، وما هو توزيعها الجغرافي؟

- تبلغ أصول الشركة نحو 5 ملايين دولار موزّعة بين عقارات داخل الكويت وولاية فلوريدا الأميركية، وتسعى الشركة نحو المزيد من التنوع في الأصول.

* ما هي أبرز مشاريع الشركة في الوقت الحالي؟

- شركة غلوبال العقارية وقعت اتفاقية تسويق حصرية من شركة ريم العقارية لتسويق مشروع مجمع مطاعم بانوراما في منطقة أبوالحصانية يستهدف المطاعم والكافيهات، ويعد من المشاريع المميزة من حيث الموقع والتصميم والمساحات الداخلية والخارجية والتي تراعي احتياجات الزائر للمجمع.

إضافة الى أنه تم توقيع اتفاقية تسويق بيع حصرية لمشروع مول 278 الواقع في مدينة صباح الأحمد البحرية المملوك لشركة عذراء العقارية، والتي تمتلك ايضا مشروع بلو واتر، فقد تم بيعه بالكامل، وهو عبارة عن محال تجارية يمتلكها العميل بوثيقة حرّة صادرة من "العدل" بقصد الاستثمار.

وايضا لدينا حق التسويق لمشروع الطيب المملوك لشركة اليوسفي، والواقع في منطقة السالمية، والمطل على بحر الخليج العربي، ويعد هذا المشروع من الخدمات المتاحة المتكاملة في المبنى، ومميزات عديدة، مما يعطي المستأجرين الراحة التامة.

ومن حيث المشاريع المملوكة لشركة غلوبال، فلدينا مشروع أراضي فلوريدا، وهي أراض سكنية مملوكة بالكامل لشركة "غلوبال يو إس ايه العقارية"، التي تعد إحدى شركات مجموعة غلوبال وشركة غلوبال العقارية لديها حق البيع الحصري، ويعتبر هذا المشروع من ضمن المشاريع العقارية التي سنطرحها خلال هذا الشهر.

من أهم التحديات عدم إعطاء صلاحيات كافية للوسيط العقاري لتمكّنه من إجراء مهمته على أكمل وجه، فتوجد عقبات يواجهها صاحب المكتب أو الشركة العقارية خلال بعض إجراءات تخليص المعاملة من وزارتي البلدية والعدل، إدارة التوثيق العقاري، ويوجد تعثّر من خلال إصدار بعض القرارات الداخلية التي أتت من غير دراسة وافية، وينعكس ذلك سلبا على أداء وثقة الوسيط، ويظن البعض أنها اجتهادات أتت من بعض المهتمين وبعض أعضاء اتحاد وسطاء العقار، لكنها فعليا وعلى أرض الواقع، فإنها تضر بمصلحة غالبية الوسطاء، ويرجع ذلك لاتخاذ قرارات فردية واجتهادات شخصية دون دراسة وافية وكافية تلبي احتياجات الوسيط.

أيضا وجود دخلاء هذه المهنة، وهو الوسيط المتجول دون صفة رسمية أو كيان قانوني، جعل السوق غير منظم، وحدث تلاعب في العروض والأسعار، مما أثر على ثقة الوسيط العقاري.

ومن بين التحديات ايضا عمولة الوسيط العقاري، إذ لا تزال نسبتها ثابتة منذ إقرار قانون تنظيم المهنة، وعند مقارنة عمولة الوسيط في الكويت مع دول مجلس التعاون نجدها الأقل، حيث تبلغ نسبة السعي أو العمولة في المملكة العربية السعودية 2.5 في المئة من قيمة الصفقة، وتتراوح بين 2 و5 في المئة بدولة الإمارات، و3 في المئة بسلطة عمان، و2 بالمئة في قطر.

وتبلغ عمولة الوسيط بالكويت 1 في المئة، وتعتبر الأقل، حيث إن رفع عمولة الوسيط ورسوم التسجيل العقاري من شأنه أن ينعكس إيجابا على السوق المحلي، حيث سيساهم في الحد من عمليات المضاربة، ويكبح جماح ارتفاع أسعار العقارات.

إضافة الى أن هناك الكثيرين من الوسطاء لا يتبعون القوانين المنصوصة والخاصة في شروط مزاولة مهنة السمسرة، فيوجد شرط جزائي يلزم المالك بدفع العمولة وحده في حال تم بيع العقار أو الأرض عن طريق وسيط آخر أو بطرق أخرى بعد التوقيع على دفتر الدلالة، ولا يتحملها المشتري، وهذا شرط صريح وواضح، ويوجد على ظهر كل دفتر، وهو شرط رقم 14 ب.