العقار في 2020... مخاوف من فقاعة وركود عقاري

قال نائب رئيس الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار عماد حيدر إن التوقعات تشير إلى استمرار القطاع السكني في الصعود خلال الربع الأول من عام 2020، مع استمرار المخاوف، لأن أسعار العقارات السكنية شهدت صعودا عموديا غير صحي، ينذر بحدوث فقاعة عقارية قادمة.

وأشار حيدر الى أن نمو أسعار العقارات السكنية بنسبة 20 في المئة خلال فترة قصيرة أمر غير منطقي ومخيف بنفس الوقت، إذ يجب على الجهات المعنية إصدار قرارات وقوانين للحد من المضاربة التي ساهمت بشكل كبير في رفع الأسعار.

وبين أن العقار الاستثماري سيستمر في حالة التذبذب خلال العام المقبل، إذ إن نسبة الشواغر لا تزال مرتفعة، ويمكن أن ترتفع أكثر من ذلك، حيث إن هناك توجها للسكن في المناطق النموذجية من قبل الوافدين، المشغل الرئيسي للقطاع الاستثماري.

وأضاف أن ذلك التوجه يأتي لأسباب عديدة، منها أن المساحة المؤجرة في المناطق النموذجية أكبر من مساحة الشقق بالعقارات الاستثمارية، ورغبة منهم في الاستفادة من الخدمات بهذه المناطق، وانسيابية الحركة المرورية في المناطق النموذجية مقارنة بالمناطق الاستثمارية، التي تعاني الازدحامات وعدم وجود مواقف سيارات كافية.

محلات التجزئة

وبالنسبة للعقارات التجارية، ذكر حيدر أن العقار التجاري ينقسم إلى قسمين، الأول المجمعات ومحلات التجزئة، وتشير التوقعات إلى أن تشهد ارتفاعا بفضل المشروعات الصغيرة والمتوسطة، إذ وصل متوسط سعر المتر التأجيري الى 30 دينارا.

واستدرك: «أما القسم الآخر من العقار التجاري، وهو المكاتب الادارية، فهناك توجه من الشركات الكبيرة، التي تعتبر المشغل الرئيسي لتلك المكاتب، لبناء مقار خاصة بها، وهذا قد يؤثر على نسب الإشغالات في القطاع، إذ يتراوح سعر المتر حاليا بين 6 و8 دنانير».

وأكد أن القطاع العقاري بحاجة الى قرارات صارمة تنتشله من حالة الفوضى التي يعانيها، ومن المفترض أن تكون تلك القوانين أولوية بالنسبة للحكومة ومجلس الأمة، وعليهم الاستعانة بالأشخاص ذوي الخبرة في القطاع، حتى تخرج قوانين تصب في مصلحة السوق.

تداولات القطاع

من جهته، ذكر المدير التنفيذي لشركة بازار ريل استيت العقارية محمود الطراروة أن تداولات القطاع العقاري حققت اتجاها إيجابيا خلال عامي 2018 و2019، وهذا الارتفاع جاء نتيجة للمؤشرات الإيجابية ونمو الاقتصاد العالمي وانخفاض معدل الفائدة عند أدنى مستوياتها، وخفض مجلس الاحتياطي الاتحادي (الفدرالي الأميركي) أسعار الفائدة الرئيسية بمقدار ربع نقطة مئوية إلى نطاق 1.5 الى 1.75 في المئة، تماشيا مع التوقعات، وهي المرة الثالثة خلال 2019.

وأضاف الطراروة أن بنك الكويت المركزي خفض سعر الخصم بواقع ربع نقطة مئوية، لينخفض من مستواه الحالي البالغ 3.0 إلى 2.75 في المئة، لتكون هذه المرة الأولى التي يخفض فيها «المركزي» أسعار الفائدة منذ عام 2012، بعد أن أبقى عليها دون تغير في يوليو وسبتمبر، عندما خفض فيها «الفدرالي» أسعار الفائدة، ولقد اثرت أسعار الفائدة المنخفضة بشكل ملحوظ على اداء التداولات خلال الربع الأخير.

وأكد أن العقار الكويتي يعد من الأصول العقارية الأكثر أمانا، ويأتي هذا الشعور من خلال الأرقام التي سجلتها تداولات القطاع على مدى السنوات السابقة، رغم تعرض القطاع لأكثر من حركة تصحيح كانت في عامي 2008 و2015، لكن العقار الكويتي أثبت صلابته وقوته في مواجهة تقلبات الدورات الاقتصادية، حيث لم تتجاوز نسبة الانخفاضات خلال حركات التصحيح معدل 20 في المئة من المتوسط، وحقق القطاع العقاري جميع المكاسب التي خسرها خلال فترة التصحيح واقترابه عند مستويات قياسية قد يسجلها في حالة استمرار نمو الاقتصاد العالمي.

وبين ان المتوقع أن تبلغ التداولات العقارية في سوق العقار الكويتي حاجز 3.8 مليارات دينار خلال عام 2019، نتيجة الارتفاع الملحوظ في جميع القطاعات، وعلى رأسها «السكني»، حيث من المتوقع أن تتجاوز تداولاته حاجز 1.5 مليار دينار بنسبة زيادة 10 في المئة عن العام السابق، كما يتوقع أن تبلغ تداولات «الاستثماري» حاجز 1.3 مليار دينار، وبنسبة ارتفاع ضئيلة جدا، ويرجع السبب وراء ثبات قيمة التداولات في هذا القطاع الى دخول قطاعات جديدة كخيارات استثمارية بديلة مثل التجاري والمعارض.

وأفاد بأن التوقعات تشير إلى ارتفاع بنسبة زيادة 11 في المئة، وأن تبلغ تداولات قطاع المعارض 40 مليون دينار، وتأتي هذه الزيادة نتيجة دخول بعض الصناديق العقارية REITS في السوق العقار المحلي، وارتفاع شهية البنوك في منح القروض العقارية خاصة العقارات المدرة للدخل وانخفاض الفائدة إلى أدنى مستوياتها، مما ادى إلى ارتفاع قيمة التداولات في تلك القطاعات، ومن المتوقع كذلك أن تحقق عقارات الشريط الساحلي رقما قياسيا قد تتجاوز حاجز 135 مليون دينار بنسبة زيادة 250 في المئة.

الإيجارات

ولفت الطراروة إلى أن تكلفة الايجارات في الكويت تعد من المواضيع الشائكة والمهمة خلال العقدين السابقين، حيث بلغت كلفة الايجار أكثر من نصف دخل الفرد على المتوسط.

وأضاف أن هذه النسبة تعد الأعلى عالميا، ويأتي السبب وراء ذلك في قلة المشاريع السكنية وتراكم الطلبات الإسكانية، مما أدى إلى زيادة الطلب على تأجير العقارات وبالتالي ارتفاعها.

العقارات السكنية

وأوضح الطراروة أن هناك إقبالا على عقارات مناطق شرق القرين، مما ادى إلى زيادة الايجارات فيها بنحو 5 إلى 10 في المئة، خاصة بالعقارات ذات التشطيب المتميز، حيث تميزت بعض عقارات تلك المناطق بالتصاميم العصرية التي جعلتها خيارا أوليا لدى البعض، وقد حافظت أغلب مناطق الكويت على قيمتها الإيجارية دون نزول نتيجة لعدم وجود بدائل خاصة لعقارات المناطق النموذجية.

العقارات الاستثمارية

وألمح الطراروة الى ارتفاع نسب الإشغال في العقارات الاستثمارية، حيث بلغت في جميع المحافظات 95 في المئة، ويعد هذا المعدل من افضل المعدلات عالميا، وحافظت العقارات الاستثمارية كذلك على معدلاتها الإيجارية دون نزول.

وذكر أن بعض الإحصاءات في المتوسط العام أشارت إلى أن عدد المواطنين ارتفع نحو 310 آلاف في 10 سنوات، مقابل 970 ألفا للوافدين، ومقابل كل مولود كويتي جديد يدخل البلاد 3 وافدين تقريبا، والبالغ عددهم 3.3 ملايين نسمة حسب الإحصائيات المعلنة.

وتابع: «تلك الزيادة لم يقابلها إنشاء مناطق استثمارية جديدة سوى منطقة صباح السالم الاستثمارية، والتي تم إصدار تراخيص البناء في القطع 1 و2 و3 في عام 2011، مما قد تشكل هذه الأسباب ضغطا أكبر على شقق العقارات الاستثمارية، وبالتالي ارتفاع قيمتها على المدى المتوسط».

العقارات التجارية

وأكد الطراروة ان العقارات التجارية من أكثر الأدوات الاستثمارية جذبا للمحافظ والصناديق العقارية، ويشكل هذا القطاع أهمية بالغة للاقتصاد الكويتي، وساهم هذا القطاع بنمو حركة السياحة الداخلية خلال الفترة السابقة، مما ساهم في ارتفاع الطلب على عقارات هذا القطاع، كما ساهم الدعم الحكومي للصندوق الوطني للمشاريع الصغيرة والمتوسطة في زيادة الطلب على الوحدات التجارية من أصحاب المشاريع، مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات فيها.

واستدرك: «ان العقارات التجارية سجلت نموا واضحا خلال السنة السابقة، وجاء هذا نتيجة ارتفاع سعر المتر التأجيري، إضافة الى ظهور مشاريع تجارية جديدة كمجمعات المطاعم والكافيهات والتي ساعدت في زيادة الطلب على العقارات التجارية، وبالتالي ارتفاع معدلات الايجار فيها».

العقارات الحرفية والمعارض

وأفاد الطراروة بأن عقارات القطاع الحرفي والمعارض حافظت على قيمتها الايجارية، وبلغت نسب الاشغال فيها معدلات قياسية وصلت إلى 98 في المئة، وخاصة قسائم أملاك الدولة في منطقتي الشويخ الصناعية 1 و2 و3 والري، ولقد ارتفعت أسعار العقارات في تلك المناطق إلى معدلات قياسية نتيجة انكشاف البنوك على تمويل تلك العقارات، رغم ملكيتها للدولة، نتيجة لارتفاع عوائدها وجاذبيتها للمستثمرين.

اتجاهات السوق

وتوقع الطراروة أن يستمر السوق العقاري على نفس الوتيرة خلال الربع الاول من العام المقبل إلا أن 2020 يعد عام اختبار للسوق العقاري، وقد تكون هناك حالة من الركود وثبات بالأسعار نتيجة ارتفاع القيم والتداولات العقارية خلال عامي 2018 و2019، نظرا لأن الاقتصاد العالمي يمر بحالة من الترقب والجمود، وسط توقعات بتباطؤ النمو العالمي في العام المقبل.

ولفت الى ان استمرار نمو الاقتصاد العالمي خلال العام المقبل، نتيجة لبعض الحلول التي اجرتها الحكومة الأميركية مع الصين، والتوصل إلى اتفاق تجاري جزئي، قد يكون سببا في استمرار النمو العالمي وزيادة الطلب على الصادرات الأميركية، وبالتالي خفض التوقعات من احتمال حدوث ركود على المدى القريب.

واستطرد: «قد تساعد هذه التوقعات الإيجابية في زيادة نشاط التداولات العقارية، وتحقيق المزيد من الأرقام، في ظل رغبة بعض الجهات الاستثمارية في دخول القطاع العقاري، مثل الصناديق العقارية والمحافظ الاستثمارية، والتي من المتوقع أن يزداد نشاطها خلال العام المقبل».

استقرار يميل للارتفاع

من جهته، ذكر نائب رئيس مجلس الإدارة في الاتحاد الكويتي لمقيمي العقار عبدالعزيز الشداد أن أسعار العقارات شهدت هدوءا نسبيا خلال الفترة الماضية، ثم عاودت الارتفاع، نتيجة عوامل عديدة.

واضاف الشداد أن المؤشرات الأولية لأسعار العقارات في العام المقبل تشير الى أنها ستشهد استقرارا يميل الى الارتفاع، حيث لا يزال هناك طلب من المستثمرين والمواطنين الراغبين في السكن.

وأفاد بأن المعطيات الأولية قد تتغير خلال الفترات المقبلة، بفعل عوامل عديدة من مستويات العرض والطلب، والتي تتأثر بفعل عوامل اقتصادية وجيوسياسية، سواء على الصعيد المحلي أو الإقليمي، مبينا أن العقار السكني شهد ارتفاعات كبيرة خلال 2019، والتوقعات بأن هذا الارتفاع سيستمر بوتيرة بطئية جدا، ومن ثم سيشهد استقرارا، حيث إن الأسعار مرتفعة.

وبالنسبة للعقارات الاستثمارية، لفت الى ان المستثمرين يفضلون في الوقت الحالي العقارات القديمة على الجديدة، بفعل الأسعار، وأن إيجاراتها مقبولة، إضافة إلى مساحة البناء، متوقعا أن يستمر الطلب عليها.

الأكثر استقراراً

وفيما يخص العقارات التجارية، أوضح الشداد أنها تعتبر في الصدارة، وهي الأكثر استقرارا وثباتا، ومن المتوقع أن تستمر على هذه الوتيرة خلال العام المقبل، حيث إن الطلب مرتفع ونسب الإشغال مرتفعة.

وأشار الى ان هناك توجها من المستثمرين على العقارات الصناعية والحرفية، وسيستمر هذا التوجه خلال 2020، حيث إن هذا النوع من العقارات يدر عوائد مجزية.

وذكر أن على الدولة الالتفات إلى القطاع العقاري بشكل عام، والسكني بشكل خاص، موضحا أن القطاع بحاجة الى توفير المزيد من الاراضي، ليكون هناك نوع من التوازن بين العرض والطلب، إذ لا تزال أرقام الطلبات الاسكانية مرتفعة.