صدر العدد الأول بتاريخ 2 يونيو 2007

رئيس التحرير خالد هلال المطيري

العدد: 4269

رئيس التحرير خالد هلال المطيري

الملحم لـ الجريدة•: العقار البريطاني أفضل أداء من الذهب

«الكويت تعاني نقص التشريعات المعنية بتطوير ثاني أكبر صناعة بعد النفط»

قال الرئيس التنفيذي في شركة «بلوبرينت القابضة» للاستشارات والاستثمارات العقارية م. مشعل الملحم، إن الاستثمار في العقار البريطاني يجب أن يكون وفق رؤية سليمة، فالقوانين هناك معقدة، وفيها العديد من المثالب، وتحتاج إلى دراية ودراسة كافية. وأضاف الملحم، في لقاء مع «الجريدة»، أنه على بالرغم من ذلك فإن المملكة المتحدة تعد واحدة من أفضل الدول للحفاظ على رأس المال وتنميته، بشرط أن يكون الاستثمار بطريقة صحيحة ووفق أسس سليمة، لافتاً إلى دراسة قامت بها شركة «بلوبرينت» أخيراً بين الذهب والعقار في لندن منذ عام 1990، وأظهرت أن أداء العقار أفضل من أداء الذهب وحقق مكاسب عالية في آخر 30 سنة. وأوضح أن أخطر أنواع الاستثمار العقاري هو شراء الأراضي في دول لا توجد فيها بنية تشريعية واضحة وشفافة، وقد يقع البعض ضحية نتيجة ذلك، ومن الأنواع الخطيرة أيضاً الاستثمار في مشاريع تحت الإنشاء، أو تحت المخطط، فهناك احتمالية كبيرة لتوقف البناء لظروف وأسباب عديدة. وفيما يلي نص اللقاء:

• ما عيوب الاستثمار العقاري عموماً؟

- العقار من أهم الأصول الاستثمارية في العالم، لكن يجب أن توضع على مسطرة واحدة مع بقية الأصول الاستثمارية للحكم على عيوبه ومميزاته، ولو قارنا مثلاً العقار بأسهم الشركات المدرجة في البورصة فإن السهم قابل لأن يخسر أغلب قيمته في فترة قصيرة جداً، وهذا الأمر من الصعب حدوثه في سوق العقار، ولو أعطينا مقارنة بين حركة السوق العقاري وسوق الأسهم إثر الأزمة المالية العالمية فسنجد أن الكثير من الأسهم قد خسرت أكثر من 90 في المئة من قيمتها وبعضها لم يتعافَ حتى يومنا هذا بعد 12 سنة من الأزمة، في المقابل فإن أسوأ العقارات أداء قد انخفض بواقع 40 في المئة، وعاد خلال بضع سنوات لتعويض خسائره، ومن عيوب الاستثمار في السوق العقاري صعوبة التخارج من الاستثمار مقارنة بالأسهم وعدم إمكانية تحرك سعر العقار بنفس مستوى صعود السهم فالسهم بإمكانه أن يضاعف قيمته في فترة قصيرة جداً.

• ما أفضل أنواع الأصول العقارية؟

- الأصول العقارية تتفاوت بين العقارات التجارية والصناعية

والاستثمارية والإدارية وغيرها لكن أفضلها العقارات السكنية، لأنها تعتبر حاجة إنسانية وليست رغبة تجارية كما الحال مع بقية الأصول العقارية الأخرى، كما أن العقارات السكنية مرتبطة مباشرة بالنمو السكاني خلافاً لباقي القطاعات العقارية كالتجارية أو الصناعية، والتي ترتبط بالصناعة وبالحالة الاقتصادية للبلد والتي قد تؤثر بقوة على سعر العقار.

• هل هناك دول على خريطة العالم يجب عدم الاستثمار في سوق عقاراتها؟

- يجب أن نتفق أولا على أنه لا يوجد استثمار عقاري في العالم خالٍ من السلبيات بما فيها عقارات لندن وطوكيو وهونغ كونغ ونيويورك، كما لا توجد دولة في العالم لا يمكن الاستثمار فيها، لكن العين الثاقبة هي من تمتلك القدرة على اكتشاف حبات الذهب بين حبات الرمل، لكن هناك قواعد ثابتة هي التي تشكل عناصر جذب أو تنفير للمستثمر، ومن أهمها الاستقرار السياسي واستتباب الأمن الداخلي والخارجي، والشفافية وتوافر المعلومات بتفاصيل دقيقة للمستثمرين، ووجود تشريعات قانونية متأصلة في التطبيق، وقضاء عادل وإجراءات تقاضي سريعة، وسوق عقاري نشيط، وفرق خدمات استشارية عقارية محترفة، ونمو اقتصادي حقيقي.

المنظومة العقارية

• هل الاستثمار في العقار البريطاني خالٍ من العيوب؟

- لا يوجد استثمار في العالم خالٍ من العيوب، ويجب على المستثمر أن يقوم بالفحوصات القانونية والفنية الواجبة، وتعتبر المنظومة العقارية في المملكة المتحدة مليئة بالمثالب، بل أن بنيتها التشريعية متخلفة نوعاً ما، ومليئة بالتعقيدات التي تعطل السوق العقاري وتحد من إمكانياته، ولقد منّ الله علينا في الكويت أننا مطلعون على التجارب العالمية بشكل يؤهلنا لتوضيح مكامن النقص.

ومن عيوب السوق العقاري البريطاني أن مالك الشقة لا يملكها بشكل مطلق، بل يقوم بدفع إيجار سنوي لمالك الأرض، بمعنى أن أي شخص يتملك شقة لن تكون له حصة في الأرض، وهذا امر غير منطقي، وقد يعرضه لخسارته شقته إذا ما أخفق لسبب ما في دفع الأجرة السنوية.

وواحدة من ضمن العيوب أيضاً أنه يمكن للمطور غير المحترف التسويق دولياً ومحلياً لمشاريع تحت الإنشاء وتسلم كل المبالغ من المستثمرين دون وجود مخطط هندسي للعقار مرخص ولا تراخيص بناء والقانون لايمنع ذلك، فضلاً عن أن الأراضي قد لا تكون ملكهم بالضرورة فإنها في الأغلب بأموال البنوك التي ستقوم بسحب الأرض وبيعها في حالة تعثر المطور عن استكمال المشروع أما المستثمرون فإنهم سيعانون من ضياع أموالهم وهذا يعتبر خللاً كبيراً جداً في القوانين.

الاستقرار السياسي

• ماهي أفضل وجهة استثمارية في العالم؟

- أشجع كل مستثمر أن يبحث عن المكامن الاستثمارية في بلده، فإن لم يجد واستحال معه ذلك أو رغب في ذلك طوعاً فإنني أفضل بريطانيا لتوافر الاستقرار السياسي والأمني والاقتصادي فيها، كما أن بيئتها الاستثمارية مهيئة بالمعلومات والسوق المحترف والخدمات الاستشارية المتقدمة، لكن الاستثمار في العقار البريطاني يجب أن يكون وفق رؤية سليمة، فالقوانين هناك معقدة، وفيها العديد من المثالب، وتحتاج إلى دراية ودراسة كافية.

وعلى بالرغم من ذلك، فإن المملكة المتحدة تعد واحدة من أفضل الدول للحفاظ على رأس المال وتنميته، بشرط أن يكون الاستثمار بطريقة صحيحة ووفق أسس سليمة. وفي دراسة قامت بها شركة «بلوبرينت» أخيراً بين الذهب والعقار في لندن منذ عام 1990، تبين أن أداء العقار أفضل من أداء الذهب وحقق مكاسب عالية في آخر 30 سنة.

العاصمة لندن

• ما نوع الاستثمار الأكثر إقبالاً من المستثمرين المحليين في العقار البريطاني؟

- يعتبر المستثمر المحلي من أوائل المستثمرين على مستوى الخليج العربي في العقار البريطاني، وهناك أصول تعود ملكيتها لمواطنين منذ عام 1950، وقد شهدت تلك الأصول نمواً كبير جداً وتضاعفت قيمتها مئات المرات، وتركزت استثمارات المستثمر الكويتي حتى قبل 7 سنوات في العاصمة لندن، لكن بعد ذلك تنوعت في كل أنحاء بريطانيا، ويعتبر القطاع السكني الأكثر إقبالاً من قبل الأفراد، والتجاري من الشركات والبنوك.

• ما آثار «البريكست» على العقار البريطاني؟

- خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي له تبعات على العملة وعلى العقار، وفي حال خرجت بريطانيا باتفاق وكان خروجها إيجابياً انعكس ذلك على العملة وعلى العقار، أما إذا كان سلبياً وهذا مستبعد فسيكون لها الأثر أيضاً على سعر الصرف والعقار، لكن هذا الأثر مؤقت ويفترض ألا يدوم أكثر من سنتين.

• ما أخطر أنواع الاستثمار العقاري؟

- أخطر أنواع الاستثمار العقاري هو شراء الأراضي في دول لا توجد فيها بنية تشريعية واضحة وشفافة، وقد يقع البعض ضحية ذلك، ومن الأنواع الخطيرة أيضاً الاستثمار في مشاريع تحت الإنشاء، أو تحت المخطط، فهناك احتمالية كبيرة لتوقف البناء لظروف وأسباب عديدة، إذ يجب التأكد من وجود تأمين على الأموال التي تم دفعها.

• نصيحتك لمن يشتري عقاراً تحت المخطط؟

أولاً يجب أن تتناسب المبالغ التي يتم دفعها مع مراحل البناء، ولا تتجاوز قيمة الدفعة الأولى 10 في المئة من إجمالي قيمة العقار، ويكون مقابلها تأمين، وأن تكون الدفعة الأخيرة هي النسبة الأكبر بعد الانتهاء من أعمال البناء والتشطيبات النهائية.

ومن الأفضل عدم التعامل مع صغار المطورين، فاحتمالية تعثر المشروع تكون أكبر، بالإضافة إلى أنه يجب الاطلاع على قوانين البلد، والنصيحة الأفضل أن يتم شراء العقار القائم.

هيئة عقار

• ما المؤشرات العالمية التي يفتقدها السوق المحلي؟

- الكويت بحاجة إلى العديد من المؤشرات الخاصة في القطاع العقاري، والمعمول بها عالمياًَ إذ تفتقد إلى نظام سليم للتقييم العقاري، بالإضافة إلى أنها تفتقد إلى التنظيم في عمل وسطاء العقار.

كما لا توجد لدينا آلية لتنظيم عملية التأجير، وهناك نقص في الأسس والتشريعات التي تعمل على تطوير ثاني أكبر صناعة في الكويت بعد النفط، فالكويت بحاجة إلى هيئة أو كيان مستقل يعمل على وضع منظومة متكاملة للقطاع العقاري.

إضافة إلى ذلك، نحن بحاجة إلى توفير بدائل استثمارية في القطاع العقاري للمواطنين، فأصحاب رؤوس الأموال الصغيرة والمتوسطة ليس باستطاعتهم تملك والاستثمار في القطاع العقاري المحلي.

وخلق قنوات استثمارية في القطاع العقاري يعني الحد من عمليات النصب العقاري التي حدثت نتيجة هجرة الأموال إلى الخارج، إذ يجب أن تستوعب الجهات المعنية بأن خروج رؤوس الـموال فيه ضرر كبير على الدولة، وأن أكثر من 70 في المئة من الأموال المغادرة سجلت خسائر.

• ما تأثير مواقع التواصل الاجتماعي على الشركات العاملة في القطاع العقاري؟

- يعتبر أداء مواقع التواصل الاجتماعي حالياً أقوى من أداء الوسائل التقليدية، وأصبح بإمكان الشركات العاملة في كافة القطاعات الاستثمارية أن يكون لها هوية شخصية في تلك المواقع، ومع تغير طرق التسويق عن السابق في ظل وجود هذه المنصات والمواقع يحتم على الشركات العاملة في القطاع العقاري بالتحديد أن يكون لها تفاعل وأن تواكب هذا التطور الحاصل، ويجب أيضاً على الشركات استحداث إدارات لصناعة المحتوى، وأن تعمل على تنميتها، وأعتقد أن عالم العقار حالياً يجب أن يتوجه وبشدة نحو السوشيال ميديا.

ومن الملاحظ أن البعض من الجيل الجديد من يعملون في مهنة الوساطة العقارية قاموا بخطوات جبارة نحو هذا الاتجاه منحهم فوارق زمنية عن السماسرة التقليديين، وهنا يكمن تأثير تلك المواقع على عمل الشركات.

معدل عائد العقار السكني في بريطانيا

عن معدل عائد العقار السكني في بريطانيا ونسبه نموه السنوي ذكر الملحم أن العائد يتراوح ما بين 3 و4.5 في المئة للعقار السكني في بريطانيا، لكن يجب الانتباه إلى أن معظم الشركات تقوم بتسويق عوائد العقارات بأنها أعلى من تلك النسبة، ويرجع ذلك إلى عدم ذكرهم عدداً كبير من التكاليف التي تمتص جزءاً من الايرادات، وهنا على المستثمر أن ينتبه لحسبة الكلف الاستثمارية بشكل دقيق، إذ إن معظمهم يخطئ بحسبة العائد الصافي للعقار، ويمكن تقسيم تكاليف الاستثمار العقاري إلى ثلاث مراحل.

المرحلة الاولى: وهي مرحلة الشراء إذ يجب احتساب عمولة الوسيط العقاري، ورسوم التسجيل العقاري، وأيضاً احتساب تكاليف المحاماة إن وجدت، ويجب إضافة كافة تلك التكاليف إلى رأس المال.

أما المرحلة الثانية وهي مرحلة التملك، وهنا يجب احتساب رسوم التأجير ورسوم إدارة العقار وتكاليف الكهرباء والماء، وضريبة البلدية، وهناك أيضاً تكاليف عديدة، كما يجب الأخذ بالحسبان أن العقار معرض للشواغر ولن يؤجر كاملاً.

وتأتي أخيراً المرحلة الثالثة وهي مرحلة البيع، وهنا يجب احتساب تكلفة البيع، فهناك دول تفرض ضريبة على ارتفاع في قيمة الأصل، وأيضاً هناك رسوم للدولة والمحاماة، وجميع تلك التكاليف تقلل من عوائد العقار ويجب خصمها من الإيرادات، بالتالي تنخفض نسبة العائد الكلي.

وبالنسبة لنمو أسعار العقارات السكنية في بريطانيا، فالمعدل التاريخي لنمو العقارات السكنية في لندن يتراوح ما بين 7 و9 في المئة سنوياً، ووبلا شك تعتبر من أفضل الوجهات في العالم نمواً في العقار السكني. وشهدت بعض المدن طفرة خلال السنوات الماضية وعلى سبيل المثال مدينة مانشستر، حيث نمت أسعار عقاراتها بنسبة بلغت 100 في المئة في السنوات الستة الماضية، وأصبحت المدينة المفضلة بعد العاصمة لدى المستثمر المحلي.