العقار ومواد البناء: عقاريون لـ الجريدة•: فقاعة العقارات المخالفة... الدولة المتضرر الأكبر

أصدر مجلس الوزراء الأسبوع الماضي مشروع قانون بتغليظ العقوبات على مخالفي البناء في السكن الخاص والاستثماري والتجاري، فضلاً عن الصناعي، من خلال تعديل قانون البلدية 5-2005، وشملت التعديلات 14 مادة من أصل 42، وكان أبرز التعديلات على القانون عقوبة من تثبت مسؤوليته من أصحاب المكاتب والدور الاستشارية بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر ولا تتجاوز سنتين، إلى جانب إزالة مخالفة البناء ورد الشيء إلى أصله على نفقة المخالف، وتغليظ العقوبة لتصبح ألف دينار بدلاً من خمسين ديناراً عن كل متر مربع، وقطع التيار الكهربائي عن العقار المخالف.

وسألت «الجريدة» عدداً من العقاريين عن تأثير تلك القرارات على القيم الإيجارية، إن وجدت، ومدى جديتها في الحد من ظاهرة العقارات المخالفة لأنظمة البناء، وأكدوا أن العبرة ليست فقط في التشريع، بل المهم تطبيق القانون على الجميع دون محسوبية.

وأوضح العقاريون أن العقارات المخالفة تسبب ضغطاً على المناطق، والخدمات العامة التي تقدمها الدولة، مشيرين إلى أن العديد من العقارات خصوصاً السكنية الاستثمارية لا تلتزم بالمواصفات والأنظمة، وأصبحت ظاهرة للعيان، بل تمادى البعض في المخالفات.

وبينوا أن مشروع القانون يحتاج إلى تفسيرات عديدة، متسائلين ما إذا كان سيطبق بأثر رجعي؟ خصوصاً أن نسبة عالية من العقارات مخالفة.

ولفتوا إلى أنه في حال تطبيقه بأثر رجعي، فسيؤثر على القيم الإيجارية بالارتفاع، إذ يجب دراسة القانون بجميع جوانبه لئلا تظهر هناك ثغرات يمكن أن يستغلها البعض، وفيما يلي التفاصيل:

قال نائب رئيس الاتحاد الكويتي لمقيّمي العقار عبدالعزيز الشداد، إن ظاهرة العقارات المخالفة للأنظمة والقوانين، جاءت بسبب تراخي الجهات المسؤولة عن تطبيق القانون، حيث إن هناك العديد من المناطق السكنية الخاصة أصبحت استثمارية، وشيّدت العديد من الأدوار المخالفة حيث تم تأجيرها، دون حسيب ولا رقيب.

وأوضح الشداد أن المشكلة الحقيقة ليست في القانون، بل في الرقابة والتراخي في تطبيق القوانين على المخالفين، مشيراً إلى أن المسؤولية تقع على أكثر من جهة، إذ لا يوجد تنسيق بين تلك الجهات.

وذكر أنه تتم دراسة القوانين قبل إقرارها لئلا تكون هناك ثغرات قانونية يمكن أن يستغلها البعض أو تخلق مشاكل أخرى، موضحاً أن الفاصل في هذا القانون هو التطبيق، ويجب أن يكون على الجميع دون محسوبية.

وبين أن هناك بعضاً ممن يخالف في البناء في السكن الخاص بسبب ضيق المساحة ولا يستطيع أن يخرج أبناءه بسبب ارتفاع الإيجارات، أما البعض الآخر، فيخالف ليزيد إيراداته، لافتاً إلى أن المخالفة أصبحت ظاهرة للعيان، وأصبح منظرها غير حضاري، إذ يجب اتخاذ الإجراءات المناسبة لإنهاء تلك الظاهرة.

خدمات الدولة

وتابع الشداد: العديد من العقارات الاستثمارية لا تلتزم بالمواصفات والأنظمة، وهي تسبب الكثير من المشاكل، فعلى سبيل المثال لا الحصر، لا تلتزم بتوفير مواقف لسيارات المستأجرين، مما يضطرهم إلى ركنها في الخارج، مما يسبب ازدحامات مرورية في المناطق، هذا إضافة إلى تأجير السرداب إلى جهات، والبعض حوله إلى مخازن لشركات، ناهيك عن تقسيم الشقة الواحدة إلى أكثر من شقة.

وأفاد بأن هناك مناطق توجد فيها كثافة سكانية عالية، تسبب ضغطاً على خدمات الدولة وازحامات مرورية، وهذا كله بسبب التراخي في تطبيق القانون على المخالفين، ولا يوجد رقابة لاحقة بعد إيصال التيار الكهربائي.

وأشار إلى أن الدولة تمتلك أراضي، بين، وداخل المناطق السكنية يمكن استغلاها عن طريق بناء عقارات لا تزيد عن خمسة أدوار وتأجيرها للشباب الكويتي، حيث إن هذا المقترح يحل جزءاً من ظاهرة العقارات المخالفة، موضحاً أن الحل الحقيقي هو التسريع في إنشاء المدن الإسكانية ومرافقها التابعة، وإنهاء أزمة السكن التي يعانيها المواطن منذ سنوات.

أنظمة البناء

من جهته، قال الخبير العقاري وأمين سر اتحاد العقاريين قيس الغانم، إن نسبة كبيرة من العقارات، وخصوصاً الاستثمارية مخالفة لأنظمة البناء، لافتاً إلى أن مشروع القانون الذي أصدره مجلس الوزراء خلال الأسبوع الماضي جاء ليشدد العقوبة على المخالفين، بعد تفشي ظاهرة العقارات المخالفة وأصبحت عرفاً لدى الكثيرين.

وأضاف الغانم: نحن مع القوانين التي تحد من ظاهرة الأبنية المخالفة وردع المخالفين، لكن السؤال هنا هل سيطبق القانون أم لا؟ فهناك قانون قائم وضع منذ سنوات للعقارات المخالفة ولم يطبق، وبسبب عدم تطبيق القانون أصبحت هناك أعداد كبيرة من العقارات السكنية الخاصة والاستثمارية والتجارية بالإضافة إلى الصناعية مخالفة لأنظمة البناء.

وأشار إلى أن المخالفات أصبحت ظاهرة للجميع، فعلى سبيل المثال العقارات الاستثمارية لا توفر مواقف للسيارات، فعند حصول مالك العقار على شهادة الأوصاف يقوم بتحويل السرداب المخصص لمواقف السيارات إلى مكاتب أو مخازن، وأيضاً الحال مع السكن الخاص، فعند إيصال التيار الكهربائي يقوم بتحويله إلى شقق وبناء أدوار إضافية، حيث لا توجد رقابة لاحقة على العقار.

القيم الإيجارية

وعن تأثير مشروع القانون على القيم الإيجارية، أشار الغانم إلى أن هناك تساؤلات عن مشروع القانون، فهل سيطبق بأثر رجعي أم لا؟ فإن طبق بأثر رجعي فسيكون له تأثير واضح على القيمة الإيجارية، وبالطبع سترتفع، لافتاً إلى أن المشروع بحاجة إلى دراسة مستفيضة لئلا نقع بأخطاء مستقبلية قد تنتج عنه.

وأكد أن مشكلة العقارات المخالفة تفشت وتفاقمت بشكل كبير، وأصبح لها تأثيرات واضحة على المجتمع وعلى الخدمات العامة فضلا عن انها تسببت بإزدحامات مرورية في مناطق عديدة من البلاد، مشيرا الى ان هناك مسؤولية اتجاه الجهات المعنية اذ يجب العمل على تطبيق القانون وإنهاء تلك المشكلة.

وأضاف أن هناك العديد من الجهات ومن بينها اتحاد العقاريين تقدمت باقترحات لحل مشكلة العقارات المخالفة وخاصة الاستثمارية منها، موضحا ان الامر الى دراسة المشكلة من جميع النواحي ويجب الاخذ بعين الاعتبار الاثار السلبية للقانون اذ وجدت.

شهادة الاوصاف

وبدوره اوضح الخبير العقاري ومدير عام شركة المقاصة العقارية سابقا طارق العتيقي أن هناك عوامل عديدة جعلت ظاهرة الأبنية المخالفة تنتشر وتتفشى بين المواطنين والمستثمرين حتى وصلنا إلى مرحلة الاستغراب من غير المخالفين، ومنها المحسوبية في استخراج شهادة الأوصاف وضعف الرقابة اللاحقة.

وقال العتيقي، إن هناك تقارير عديدة أظهرت أن أكثر من 70 في المئة من العقارات في الكويت مخالف لأنظمة وقوانين البناء، حيث تطورت تلك الظاهرة في ظل غياب كامل للجهات المعنية بالأمر، حيث إن الدولة متضررة جراء تلك المخالفات، فهي تشكل عبئاً كبيراً على الخدمات العامة والكهرباء والماء، وتسبب ضغطاً على المنطقة.

ولفت العتيقي إلى أن مخالفات البناء أحرجت الحكومة، فقد تمادى البعض في بناء الأدوار والمخالفة فيها، خصوصاً في السكن الخاص والاستثماري، مشيراً إلى أن هناك قانوناً قائماً واضحاً وصريحاً، لكن لم يفعل ولم يطبق، وهو ما جعل البعض في التمادي في المخالفة.

وأضاف أن الخوف من ان تظهر في مشروع القانون الجديد ثغرات يستغلها البعض، لافتاً إلى وجوب دراسة القانون من جميع الجوانبه القانونية واخذ اراء المختصين في هذا المجال.

تساؤلات عديدة

وأوضح  العتيقي أن القانون بحاجة الى تفسيرات عديدة، متسائلاً هل سيطبق بأثر رجعي على العقارات المخالفة أم سيتم تطبيقه على العقارات التي تم انشاؤها منذ إقرار القانون؟ وعلى أي اساس تم اختيار مبلغ 1000 دينار غرامة؟ موضحاً أن المبلغ مبالغ به، ولا أحد يستطيع دفعه، اذ نحن بحاجة إلى رقم واقعي ويكون رادعاً في نفس الوقت.

تابع بقوله إن السؤال الأهم هل سيوافق عليه مجلس الأمة؟ حيث إن العبرة في تطبيق وتنفيذ القانون وليس فقط التشريع، مطالباً أن تكون هناك رقابة شديدة على من يستخرج شهادة الاوصاف، وأن يكون هناك تنسيق بين بلدية الكويت ووزارة الداخلية والجهات الرسمية الأخرى المعنية بالأمر .

وذكر العتيقي أن أحد الأصدقاء قام بشراء منزل في إحدى الدول الاوروبية، وقام بترميمه، وحين الانتهاء تبين أن هناك مخالفة بسيطة جداُ، فعرضت عليه الحكومة إما أن يستأجر المساحة التي خالف بها أو أن يشتريها، مشيراً إلى أن العبرة في تنفيذ وتطبيق القانون وليس فقط التشريع.

الغانم: يؤثر على الإيجارات إن طبق بأثر رجعي

العتيقي: عوامل عديدة جعلت ظاهرة الأبنية المخالفة تنتشر

الشداد: مناطق سكنية أصبحت استثمارية دون رقابة