«الاستئناف» تحكم لمصلحة مستأجري «المباركية»

في حكم قضائي بارز، يلقي بظلاله على قضية محال سوق المباركية، بعد أن قامت الشركة الجديدة التي تتولى إدارة السوق برفع إيجاراتها على مستأجريها، مخيرة إياهم بين القبول بهذه الإيجارات أو ترك المحال، قضت محكمة الاستئناف التجارية برئاسة المستشار يوسف الحداد برفض دعوى للشركة ضد أحد المستاجرين تطلب فيها طرده، لرفضه طلب الشركة بزيادة الإيجار او التوقيع على عقد جديد.

وأكدت "الاستئناف"، في حيثيات حكمها، أن القانون لا يسمح بطرد المستأجرين لمجرد أن عقد الاستثمار للسوق انتقل من الشركة القديمة الى الشركة الجديدة، وان العقد الذي أصدرته الشركة القديمة يسري في مواجهة الشركة الجديدة، ولا يحق لها طلب طرد المستأجرين.

وأضافت أنه "لا يمكن التحدي بتطبيق احكام المادة 30 من قانون الشراكة بمقولة أنه نص آمر استهدف فيه المشرع تحقيق مصلحة عامة قوامها تمكين الدولة من تطوير وتحديث المشروع، وأن وجود المستاجرين فيه تعويق عن ذلك التطوير".

وأوضحت ان تحقيق الهدف المنشود من اعادة طرح المشروع للتطوير ينبغي أن يتم في اطار المصلحة العامة، التي اقتضت تخويل الدولة مالكة الرقبة حق تقرير مصير هؤلاء المستأجرين، بعد انقضاء عقد المنتفع السابق، اذ من خلال استعمالها هذا الحق تتمكن من الابقاء على تقديم الخدمة للجمهور عبر هؤلاء المستأجرين، من خلال مرحلة التطوير بما يلي مقتضيات المصحلة العامة في ضمان استمرار اداء المشروع لنشاطه الحيوي أثناء تطويره، ولو بصفة جزئية من خلال بعض المستأجرين، أما القول بانتهاء عقود الآخرين حتما بانقضاء عقد المستثمر السابق وما قد يستتبعه ذلك من توقف نشاط المشروع كليا، ولو لفترة غير بعيدة، ففيه تفويت للمصلحة العامة التي تفوق المصلحة الخاصة للمستثمر الجديد في التربح من إعادة التأجير.

التطوير والعقود

وأكدت أن طرح مشروع السوق لتطويره وتحديثه بما يتفق والاحتياجات المستقبلية لا يقتضي حتما انهاء عقود الايجار القائمة وإخلاء المستاجرين، ذلك ان ترتيب هذا الاثر يتوقف على ماهية اعمال التطوير والتحديث التي يحتاج إليها المشروع المزمع طرحه، ومدى شمولها لكامل مبانيه ومنشآته وخطة تنفيذ تلك الاعمال ومراحله وضوابطه، ومدى مساس تلك الاعمال بمباني الاعيان المؤجرة، سواء بالازالة او التعديل.

وبينت المحكمة أن الثابت من محضر تسليم سوق المباركية الى المستأنف ضدها بتاريخ 1/3/2017 بعد التعاقد معها على إدارته وتطويره، أنها قد تسلمت السوق بكامل مبانيه ومنشآته بحالة جيدة، وكان البيّن من الشروط المرجعية التي تم طرح تطوير السوق على اساسها انها أبانت في البند الثاني من الشروط الخاصة بأعمال التطوير المنشود، في ضوء حالة السوق الجيدة، وجوب ان تشمل هذه العمال كافة الاعمال الهندسية اللازمة لتطوير وإعداد العقار لزيادة عمره التشغيلي أطول فترة ممكنة. وقد جاء بيان هذا البند لتلك الاعمال بما لا يتسع لإجراء اي تعديل هندسي على المباني يكون من شأنه المساس بوجود الاعيان المؤجرة أو بمساحاتها وتأييد ذلك بالنص في البند 3/2 من العقد المبرم مع المستأنف ضدها على حظر قيامها بإجراء أي تعديلات أو اضافات او تغييرات على العقار، بما مفاده انتفاء حاجة التطوير الى إخلاء الأعيان المؤجرة، فضلا عن أنه وفي بند صريح من الشروط الخاصة هو البند الاول/ ثانيا صفحة 29 ألزمت الشروط المرجعية المستثمر الفائز بمراعاة الا يؤدي تنفيذ تلك الاعمال المنشودة الى تعطيل النشاط على كامل اجزاء العقار، بل بمراحل جزئية تضمن عدم تأثر المستاجرين والرواد للعقار إلا في الجزء المغلق لتنفيذ الاصلاحات والتطوير والصيانة الجذرية، الامر الذي تستخلص منه المحكمة ان الدولة، إعمالا لحقها الاصيل في تحديد مصير عقود المستاجرين القائمة وقت اتخاذها قرار الاستمرار في نشاط السوق؛ رأت عدم الحاجة الى التطوير الذي يمس مباني الاعيان المؤجرة لهم، وأن استمرارهم في شغل تلك الاعيان لا يعوق اعمال التطوير المنشود، ومن ثم اقرت عقودهم وأبقت على وجودها وألزمت المستانف ضدها بمراعاة عدم تأثرهم بتنفيذ تلك الاعمال، الأمر الذي يسقط معه الاحتجاج بنص المادة المحاج بها لترتيب الحكم بانتهاء عقودهم على هذا الاساس.

الإيجار بالباطن

وأوضحت أن لا يصح الاستناد في ترتيب اثر انقضاء عقود المستأجرين القائمة الى القول بأنها عقود ايجار من الباطن تنقضي حتما بانقضاء عقد المستثمر الاصلي، ذلك ان هذا القول مردود بما سبق أن خلصت اليه المحكمة في هذا القضاء من تكييف هذه العقود بأنها عقود إيجار اصلية صادرة لهم من صاحب حق الانتفاع، فلا تنقضي بانقضاء هذا الحق، وإنما تكون موقوفة في نفاذها عن المدة التالية على اقرار مالك الرقبة.

وأضافت: "كما لا ينال من النظر المتقدم ايضا توجيه كتاب من وزارة المالية الى المستثمر السابق بإخطاره لاخلاء وتسليم السوق للمستأنف ضدها، اذ ان مطالبة ذلك المستثمر بإخلاء السوق لا تتنافى مع استمرار عقود الايجار القائمة، حيث يكون الاخلاء المطلوب في هذه الحالة هو اخلاء السوق من الجهاز الاداري والمنقولات الخاصة بذلك المستثمر دون الاعيان المؤجرة".

وبينت المحكمة ان المستأنف صاحب المحل قد استند في شغله المحل عين التداعي الى عقد الايجار الصادر له من المستثمر السابق للسوق، مدعيا عدم انتهائه، ونفاذه بذات شروطه في حق المستانف ضدها عن باقي مدته، وكان الثابت من مطالعة هذا العقد أن مدة الايجار فيه هي خمس سنوات تبدأ من 1/8/1996 وتجدد لمدد ماثلة ما لم يخطر أحد الطرفين الاخر بكتاب مسجل بعلم الوصول بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء مدة العقد الاصلية او المجددة بمدة ستين يوما على الاقل، ولم يقل اي من الخصوم، كما خلت الاوراق مما يفيد حصول ذلك الاخطار حتى تاريخ انقضاء عقد المستثمر السابق، الامر الذي يكون معه عقد المستأنف قد تجدد لمدد اخرى مماثلة آخرها المدة من 1/8/2019، التي تنتهي في 31/7/2021، مما يكون معه هذا العقد قائما وقت أيلولة السوق الى الدولة من المستثمر السابق بعد انقضاء عقده، ويضحى ادعاء المستأنف بنفاذه في حق المستثمر السابق بعد انقضاء عقده، وفي حق المستثمر الجديد- المستأنف ضدها - متفقا والظاهر الثابت بالاوراق على النحو المار بيانه، واذ لم تقدم المستأنف ضدها الدليل على خلاف هذا الثابت، وهي المكلفة بذلك فإن دعواها بطلب طرد المستأنف من عين التداعي للغصب، بعد ثبوت قيام السند القانوني الصحيح تضحى خليقة بالرفض.