التقييم العقاري... تفاوت في الأسعار وغياب للتنظيم

قال الرئيس التنفيذي لشركة إنجازات للتنمية العقارية، محمد الفرحان، إن هناك تفاوتا كبيرا في أسعار العقارات التي تقيّمها الجهات المعنية بهذا الأمر.

وأوضح الفرحان أن التفاوت في أسعار العقارات المقيّمة تصل نسبتها الى 25 في المئة، وهذه نسبة غير طبيعية، وتتطلب خطوات من الجهات المعنية مثل وزارة التجارة والصناعة وهيئة أسواق المال وبنك الكويت المركزي، لضبط عملية التقييم.

وأشار الى أن تقييم الأصول أصبح اليوم علما يدرّس في الجامعات وله أساسيات ومعايير، موضحا أن هناك مقيمي عقارات يمتلكون رخصة لتقييم، ولا يمتلكون الخبرة الكافية وليس لديهم أي اطلاع على أساسيات تقييم الأصول.

وأضاف أن مسألة تقييم العقارات تعتبر مهمة جدا، وبناء عليها تقوم الشركة أو المؤسسة بتضليل المساهمين، أو تحصل بموجبها مزيدا من التمويلات، وهذا يتطلب وضع منظومة متكاملة لتطبيق المعايير العالمية لتقييم الأصول.

وأكد أهمية عمليات التقييم العقاري، نظرا إلى أثرها وارتباطها المباشرين بالقوائم المالية للشركات، مشدداً في الوقت ذاته على ضرورة وجود بروتوكول مهني لعملية التقييم يتم العمل من خلاله.

بروتوكول مهني

ولفت إلى أن غياب وجود بروتوكول مهني للمقيمين العقاريين وطريقة التقييم قد يؤثر على البيانات المالية بصورة أو بأخرى، إذ قد يظهر تفاوتا كبيرا في القيمة، مما يتطلب الارتقاء بجهات التقييم وتطويرها حفظا لحقوق المساهمين، خصوصا أن «التقييم» بات علما يدرّس في الجامعات الكبرى عالميا.

وأردف الفرحان قائلا إنه وفق المعايير المحاسبية فإن تقييم الأصول يجب ألا يقل عن جهتين، موضحا أن وجود جهتين لتقييم العقارات يعد كافيا لإظهار القيمة الحقيقة، ولا يتطلب وجود أكثر من ذلك، إذ إن وجود أكثر من جهتين سيكون هناك اختلاف أكبر وتكلفة عالية وغير مبررة على الشركات.

وتابع بقوله إن يجب الارتقاء بعملية التقييم العقاري، إذ ان معظم دول العالم قامت بضبط هذا القطاع الحيوي ووضع له اشتراطات وضوابط، وذلك حتى يتم إظهار القيمة الحقيقية.

التقييم ارتبط بالوسيط

من جهته، قال الخبير العقاري طارق العتيقي إن تاريخ التقييم العقاري في الكويت ارتبط بالوسيط العقاري، اذ إنه في السابق السمسار العقاري هو الذي يقيّم العقارات، وذلك بحكم احتكاكه المباشر بالسوق ومعرفته بالأسعار، إذ أصبحت لديهم الخبرة الكافية التي تخولهم لعمل ذلك.

بعد ذلك قامت وزارة التجارة والصناعة بفصل نشاط التقييم عن الوساطة، وهذا خطوة صحيحة بالفعل، في حين قامت البنوك ممثلة باتحاد المصارف بتأسيس شركة لتقييم العقارات، حيث لاقت تلك الشركة رفضا كبيرا من المقيمين، إذ تعتبر الشركة خارج نشاط العمل المصرفي.

وأفاد العتيقي بأن المراحل التي مر بها قطاع التقييم العقاري، أثرت بشكل وبآخر على تطوره ونموه، موضحا أن وزارة التجارة والصناعة وضعت شروطا وضوابط على الجهات التي ترغب في الحصول على رخصة لتقييم العقارات، وذلك بهدف المحافظة على المهنة، وللوصول الى أفضل مقيمين للعقارات.

وأردف بقوله إن المملكة العربية السعودية سبقت الكويت في تنظيم عمل المقيمين، إذ أسست معهدا وأكاديمية لتخريج مقيّمي العقار، ثم أسست هيئة للمقيمين المعتمدين، وذلك للمحافظة على المهنة وتطويرها.

وأكد أن هناك تفاوتا في أسعار العقارات من الجهات المقيمة تصل نسبتها الى 20 في المئة، موضحا أن هناك فئة من مقيمي العقار يطلق عليهم المتفائلون، وأخرى محافظة في تقييمها، ويجب ألا تتجاوز نسبة التفاوت بين الفئتين 5 في المئة.

وبيّن أن هناك عقارات من الصعوبة على المقيم العادي تقييمها، مثل العقارات الحكومية من المدارس والمستشفيات، ولها أساسيات تختلف عن العقارات العادية من الاستثمارية أو التجارية أو السكنية.

وقال إن أولى خطوات تنظيم قطاع التقييم هي إنشاء معهد يتعاون مع جهات عالمية، لتدريس وتعليم الأساسيات العلمية والمعايير العالمية لهذا القطاع الحيوي.

ومن ناحيته، أوضح نائب رئيس مجلس الإدارة في الاتحاد الكويتي لمقيّمي العقار عبدالعزيز الشداد أن من المفترض على الجهات المعنية إنشاء هيئة مستقلة لتقييم العقاري، إذ يعتبر القطاع العقاري رافداً أساسياً من روافد الاقتصاد ويجب الاهتمام فيه والالتفات إليه، وعملية التقييم العقاري هي جزء أصيل في هذا السوق ويجب تطويره.

ولفت الشداد إلى وجوب وضع ضوابط معينة، وإنشاء نظام خاص لتقييم مقيمي العقار ومنحهم درجات أو مستويات، إضافة إلى إقامة الدورات التأهيلية وورش العمل الخاصة بهذا القطاع.

وقال إن هذا الدور يجب أن يؤديه اتحاد مقيمي العقار، لكن للأسف هناك قصور واضح في هذا الجانب، لافتاً إلى أن هناك جهات تقيم دورات تدريب لمقيمي العقار، وهذه الدورات بعيدة كل البعد عن واقع السوق المحلي، إذ لكل سوق له طابعه وطبيعته تختلف عن الآخر.

وذكر أن التقييم العقاري يرتبط بالعديد من القطاعات، إذ يجب تنظيمه وتطويره والمحافظة عليه من الدخلاء، ويجب ألا يكون هناك تعارض بين الجهة الطالبة للتقييم والجهة المقيمة.

وأشار الشداد إلى أن العديد من دول العالم قامت بتنظيم هذا القطاع عن طريق خطوات وفصل الأنشطة عن بعضها، إذ ليس من المعقول أن تكون الجهة المالكة للعقارات لها علاقة مباشرة مع الجهة المقيمة للعقارات.